Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Dikkat Edilecek Hususlar

Verdiğiniz wiki/mevzuat içeriklerinde Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY) kapsamında doğrudan kat karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin bir madde bulunmamaktadır. Ancak Kentsel Dönüşüm (KDN) mevzuatı ve ilgili diğer düzenlemelerden hareketle, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde dikkat edilmesi gereken önemli hususları aşağıda detaylandırıyorum.

---

1. Sözleşmede Yer Alması Zorunlu Hususlar (KDN-Y01 Madde 13/e)

Kentsel Dönüşüm mevzuatı uyarınca, hak sahibi ile imzalanacak sözleşmede şu unsurların mutlaka yer alması ve hak sahibi tarafından imzalanması şarttır:

• Hak sahibinin arsa payı ile yeni projede kendisine verilecek konutun değeri (Sermaye Piyasası Kurulunca yetkilendirilen gayrimenkul değerleme kuruluşlarına tespit ettirilmelidir)
• Hak sahibinin borçlanması gereken borçlanma bedeli
• Madde 13'ün (c), (ç) ve (d) bentlerinde belirtilen diğer hususlar

---

2. Kat İrtifakı/Kat Mülkiyeti Tesisi (KDN-Y01 Madde 15/12)

Arsa maliki ile müteahhit arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden:

• Hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümler sözleşmede belirlenmiş olmalıdır
• Talep halinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisi Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından yapılır veya yaptırılır
• Tapu tescil işlemlerinde elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idare tarafından onaylı mimari proje ile yönetim planı esas alınır
• Mimari proje ve yönetim planında malik imzası aranmaz

---

3. Birden Fazla Bağımsız Bölüm Verilmesi (KDN-Y01 Madde 13/c)

Birden fazla konut veya işyeri alma hakkı bulunması halinde:

• Birden fazla konut veya işyeri verilmek üzere sözleşme yapılabilir
• Taşınmaz malikinin borçlanması durumunda ödemeler, noter kurası veya ilgili kurumca belirlenecek yöntem ile tespit sonrası takvime göre taksitle ödenebilir
• Taşınmaz maliklerine müstakil işyeri yerine işyeri hissesi de verilebilir

---

4. Yapım Maliyet Bedelinin Hesaplanması (KDN-Y01 Madde 13/3)

İlgili kurumca verilecek konut veya işyerinin yapım maliyet bedeli hesaplanırken şu giderler dikkate alınır:

• Yapım ihale bedeli
• Arsa edinim bedeli
• Proje giderleri
• Yıkım ve nakliye giderleri
• Taşınmaz değerinin tespiti masrafları
• Zemin iyileştirme giderleri
• Müşavirlik giderleri

---

5. Müteahhit Payına Düşen Bağımsız Birimlerin Satışı (KDN-Y01 Madde 13/10)

Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması durumunda:

• Müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin satışı İdarenin iznine istinaden yapılabilir
• İdare inşaatın tamamlanma oranını belirler ve bu oranın %10 altındaki oranda satış yapılabilir
• İdare yazısı olmadan müteahhite ait bağımsız birimlerin satışı yapılamaz
• İnşaatın tamamlanma oranında veya üstündeki bir oranda satış için bütün maliklerin muvafakati gerekir

---

6. Teminat ve Tamamlanma Yükümlülüğü (KDN-Y01 Madde 13/f)

• Projenin sözleşme ve şartname hükümlerine uygun biçimde tamamlanmaması durumunda teminat paraya çevrilir
• Teminat, projeyi tamamlamayı üstlenecek ilgili kurum veya gerçek/özel hukuk tüzel kişilerine aktarılır
• Proje tamamlandıktan sonra teminattan artan tutar varsa, teminatı verene iade edilir

---

7. Bina Tamamlama Sigortası (KDN-Y01 Madde 13/ğ)

• Kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından belirlenen bina tamamlama sigortasının yaptırılması durumunda
• Teminat verilmesine ilişkin şart aranmaz

---

8. Tebligat Süreçleri (KDN-Y01 Madde 13/14)

Hak sahiplerinin uzlaşmaya veya devir sözleşmesi imzalamaya davet edilmesinde:

• Tapuya elektronik tebligat adresi bildirenlere elektronik tebligat adresi üzerinden
• Bildirmeyenlere ise e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir

---

Önemli Not

Bu bilgiler wiki/mevzuat içeriklerinizde yer alan Kentsel Dönüşüm mevzuatı (KDN-Y01) kapsamındadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin PAİY'de özel bir düzenleme veritabanınızda bulunmamaktadır. Sözleşmenin hukuki niteliği gereği, ayrıca Türk Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu (K02) hükümlerinin de dikkate alınması gerektiğini unutmayınız.