Hisseli tapulu arsa üzerine yapı ruhsatı alınabilir mi?

Elbette, sorunuza Tip İmar Yönetmeliği kapsamında net bir cevap verebilirim.

Hisseli Tapulu Arsa Üzerine Yapı Ruhsatı Alınabilir mi?

Evet, alınabilir, ancak bunun için belirli ve katı şartların yerine getirilmesi zorunludur. Bu şartların temel dayanağı, Tip İmar Yönetmeliği'nin 55. maddesinin 8. fıkrasıdır.

Temel Kural: Tüm Maliklerin Muvafakati Zorunludur

Madde 55/8'e göre, bir parselde yapı ruhsatı düzenlenebilmesi için parsel malik veya maliklerinin tamamının ruhsat ve eki onaylı projelere yazılı muvafakati alınmak zorundadır. Bu, hisseli tapulu bir arsada, arsa üzerinde hissesi bulunan tüm kişilerin (maliklerin) inşaata onay vermesi gerektiği anlamına gelir. Hiçbir malik, diğerlerinin rızası olmadan tek başına yapı ruhsatı alamaz. Bu kural, mülkiyet hakkının ve ortaklık hukukunun temel bir gereğidir.

İstisnalar ve Özel Durumlar (Madde 55/9 ve 55/10)

Ancak yönetmelik, bazı özel durumlarda tüm maliklerin muvafakatini aramayan istisnalar da getirmiştir. Bu istisnaları bilmek, süreci doğru yönetmek için kritiktir:

1. Aynı Parseldeki Bağımsız Bloklarda Tadilat (Madde 55/9): Eğer aynı parselde birden fazla bağımsız blok varsa ve sadece bir blokta tadilat yapılacaksa; bu tadilat, bloğun emsalini, inşaat alanını, yüksekliğini, konumunu ve kullanım amacını değiştirmiyorsa, sadece o bloktaki maliklerin muvafakati yeterlidir. Diğer bloklardaki maliklerin onayı aranmaz.

2. Bir Binadaki Bağımsız Bölümlerde Tadilat (Madde 55/9): Bir binada yer alan tek bir bağımsız bölümde tadilat yapılacaksa (örneğin bir dairede iç tadilat); bu tadilat, diğer bağımsız bölümlerin arsa paylarını, ortak alanları, binanın taşıyıcı sistemini veya yangın güvenliğini etkilemiyorsa, sadece o bağımsız bölüm malikinin başvurusu yeterlidir. Bu durumda diğer maliklerin muvafakati aranmaz. Ancak, tadilattan etkilendiği idarece belirlenen bağımsız bölümler varsa, onların da muvafakati alınmalıdır.

3. Şantiye Şefi Değişikliği ve Süre Uzatımı (Madde 55/10): Ruhsat süresi içinde şantiye şefi değişikliği veya inşaat süresinin uzatılması gibi işlemlerde, tüm maliklerin muvafakati aranmaz.

Önemli Uyarılar

• Yeni İnşaat vs. Tadilat: Yukarıdaki istisnalar (madde 55/9) tadilat durumları içindir. Eğer hisseli arsa üzerine yeni bir bina inşa edilecekse (sıfırdan inşaat), madde 55/8'deki temel kural geçerlidir ve tüm hissedarların muvafakati mutlaka gereklidir.

• Ruhsatsız Yapı Varlığı (Madde 55/12): Parselde ruhsatsız bir yapı varsa, bu yapı ruhsata bağlanmadan veya yıkılmadan yeni bir yapı için ruhsat alınamaz. Bu durum, hisseli tapularda özellikle dikkat edilmesi gereken bir engeldir.

• Yapı Kayıt Belgesi (Madde 55/12): Eğer parselde usulüne uygun olarak düzenlenmiş bir Yapı Kayıt Belgesi olan bir yapı varsa, bu durum yeni bir yapı ruhsatı alınmasına engel teşkil etmez. Ancak, bu belge yeni inşaata ek bir hak sağlamaz; sadece plan ve mevzuat dahilinde inşaat yapılabilir.

• Ruhsat İptali (Madde 55/13): Mevzuata uygun devam eden bir inşaatta, maliklerin tamamı başvurmadıkça ruhsat iptal edilemez. Maliklerden birinin değişmesi bu kuralı etkilemez.

Sonuç

Özetle: Hisseli tapulu arsaya yapı ruhsatı almak için tüm hissedarların inşaata muvafakat etmesi gerekir. Ancak, eğer yapılacak işlem tadilat niteliğindeyse ve yukarıda belirtilen istisnalar kapsamına giriyorsa (örneğin sadece bir bloktaki tadilat), tüm hissedarların değil, ilgili hissedarların muvafakati yeterli olabilir. Yeni bir bina inşası söz konusu olduğunda ise istisna yoktur, oybirliği şarttır.

Herhangi bir karmaşık durumda, özellikle hissedarlar arasında anlaşmazlık varsa, bir avukata danışmanız ve ilgili belediyenin imar müdürlüğünden kesin bilgi almanız en doğrusu olacaktır.