Kot farkı olan eğimli arazilerde bina yüksekliği tam olarak hangi noktadan itibaren hesaplanır?

Merhaba, eğimli arazilerde bina yüksekliğinin hangi noktadan itibaren hesaplanacağı, imar mevzuatında en kritik konulardan biridir. Öncelik kuralı gereği Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (Tip İmar Yönetmeliği) hükümlerine bakıyoruz. Bu yönetmelik, kotlandırma ve kademelendirme esaslarını Madde 11’de ayrıntılı olarak düzenlemiştir.

---

Bina Yüksekliğinin Başlangıç Noktası

Tip İmar Yönetmeliği Madde 11 – (1)’e göre:

“Binalara parselin kot aldığı yol cephesinin bina köşeleri hizasındaki en yüksek tretuvar seviyesinden kot verilir.”

Yani bina yüksekliği, parselin kot aldığı yol cephesindeki en yüksek tretuvar (kaldırım) seviyesi referans alınarak hesaplanır. Madde 11 – (2) bu seviyeyi netleştirir:

“Tretuvar seviyesi, kırmızı kota göre belirlenen yol seviyesinin 0.18 metre üstü olarak kabul edilir.”

Dolayısıyla, bina yüksekliği ölçümünde sıfır kotu; parselin önündeki yolun kırmızı kotunun 0.18 m yukarısıdır. Bu noktadan itibaren binanın en üst noktasına (saçak seviyesi dahil) kadar olan düşey mesafe bina yüksekliğini verir.

---

Eğimli Arazilerde Kademelendirme Zorunluluğu

Eğimli yollarda tek bir kot noktası yeterli olmaz. Madde 11 – (5) şöyle der:

“Parselin kot aldığı yolun eğiminden dolayı zemin kat taban kotunun kot alınan noktaya göre en fazla 3.50 metre yükseldiği noktalarda binalarda kademe yapılması mecburidir. Her kademenin kendi hizasındaki en düşük bordür kotundan itibaren yüksekliği en çok 3.50 metre olmak zorundadır.”

Yani eğer parsel boyunca yol kotu değişiyorsa, her 3.50 m’lik yükselme bir kademe oluşturur. Her kademenin kendi hizasındaki en düşük bordür kotu o kademe için yeni bir referans noktasıdır. Bu durumda bina yüksekliği, her kademe için kendi referans kotundan itibaren hesaplanır ve hiçbir kademedeki bina yüksekliği imar planında belirlenen saçak seviyesini geçemez (Madde 11 – (6)).

Madde 11 – (7) ise yoldan düşük olan parseller için ek bir kademelendirme getirir:

“Yoldan kotlandırılan binalarda yoldan düşük olan parsellerin arka köşe noktalarının en düşük yol kotundan 3.50 metreden daha fazla kot farkı olması durumunda bina derinliği boyunca … kademelendirilir.”

Burada da referans noktası, en düşük yol kotu olarak alınır ve kademeler yine 3.50 m’lik artışlarla belirlenir.

---

Özet ve Uygulama

• Standart durum: Bina yüksekliği, parselin ön cephesindeki en yüksek tretuvar seviyesinden (kırmızı kot + 0.18 m) itibaren hesaplanır.
• Eğimli yollarda (kademeli): Her kademenin yüksekliği, o kademenin hizasındaki en düşük bordür kotundan itibaren ölçülür. Kademe sayısı, yol kotundaki her 3.50 m’lik farktan bir adet olur.
• Parsel yoldan düşükse: Arka köşe noktaları ile en düşük yol kotu arasında 3.50 m’den fazla fark varsa, bina derinliği boyunca kademelendirme yapılır ve her kademe kendi en düşük bordür kotunu referans alır.

Önemli Not: Bu hesaplamalar Tip İmar Yönetmeliği Madde 11 hükümlerine dayanmaktadır. İmar planında veya diğer yönetmeliklerde (örneğin Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği Madde 20) bina yükseklik sınırları belirtilse de kotlandırma esası yalnızca bu madde ile belirlenir. Plansız alanlarda da benzer bir madde bulunmadığından, yine Tip İmar Yönetmeliği’ndeki bu hükümler uygulanır.

Eğer parseliniz **%20’den fazla eğimli bir yola