Yapı kullanma izni (iskân) nasıl alınır?

Öncelikle belirteyim ki, yapı kullanma izni (halk arasında iskân olarak bilinir) almak, İmar Kanunu (3194) ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (Tip İmar) hükümleriyle düzenlenen zorunlu bir süreçtir. İmar Kanunu’nun 30. maddesi bu zorunluluğu şöyle açıklar: "Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye veya valilikten izin alınması mecburidir." Yani inşaat tamamen bittiğinde ya da bağımsız bir bölüm kullanıma hazır hale geldiğinde mutlaka izin almalısınız. İzin alınmamış yapıların kullanımı yasaktır ve bu durum idari para cezalarına, hatta yıkım kararına kadar gidebilir.

Başvuru İçin Gerekli Belgeler (Tip İmar Madde 64 ve 65)

Başvuru sürecinde istenen belgeler Tip İmar Yönetmeliği’nin 64. maddesinde sıralanmıştır. Bunlar:

• Başvuru dilekçesi veya idare tarafından hazırlanmış matbu form.
• Fenni mesul veya yapı denetim kuruluşu raporu: Yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğunu, fen ve sağlık kurallarına uygun malzeme kullanıldığını gösteren rapor.
• Enerji kimlik belgesi: Yetki belgesi sahibi mimar, mühendis veya kuruluşça düzenlenir.
• Yapıya ait fotoğraflar.

Madde 65 ise bu belgelerin dışında hiçbir ek belge istenmeyeceğini açıkça belirtir. Özellikle şu gibi belgeler kesinlikle talep edilemez: kullanılan malzemenin irsaliye ve faturası, doğalgaz uygunluk belgesi, yangın güvenlik (itfaiye) raporu, sığınak raporu, emlak vergisi ilişik kesme belgesi, yapı denetim vize onayları, çevre düzenine ilişkin yazı, işgaliye borcu veya vergi borcu olmadığına dair yazılar, belediye vergi ve harç makbuzları. İdare bu belgeleri istemez.

Ayrıca, idareler arası veri paylaşımı esastır. Örneğin numarataj (kapı numarası) veya kanal bağlantısı bilgileri, ilgili birimlerden elektronik ortamda otomatik olarak temin edilir; sizden bu konuda belge talep edilmez (Madde 65/5-6). Eğer Kimlik Paylaşım Sistemi’nde (KPS) yapı ruhsatı bilginiz varsa, bu bilgiler de sizden istenmez.

Başvuru Süresi ve Sonucu

İmar Kanunu Madde 30 der ki: "Belediyeler, valilikler mal sahiplerinin müracaatlarını en geç otuz gün içinde neticelendirmek mecburiyetindedir. Aksi halde bu müddetin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır." Yani başvurunuzu yaptıktan sonra idare en fazla 30 gün içinde cevap vermek zorundadır. Eğer bu süre içinde herhangi bir olumsuz yanıt gelmezse, yapınız otomatik olarak kullanıma uygun kabul edilir ve izin verilmiş sayılır. Bu, "filii iskân" veya "zımni kabul" olarak da adlandırılır.

Ancak bu otomatik izin, sizi kanuna, ruhsata ve eklerine aykırılıktan doğacak sorumluluklardan kurtarmaz. Aynı şekilde vergi, resim ve harç ödeme mükellefiyetiniz de devam eder. Yani yapınız ruhsata uygun değilse, 30 gün sonunda izin alınmış sayılsa bile aykırılıklar tespit edildiğinde idari yaptırımlarla karşılaşabilirsiniz.

Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar

• Başvuru dilekçesine mutlaka fenni mesul raporu, enerji kimlik belgesi ve fotoğrafları ekleyin. Bu belgeler tam değilse idare başvuruyu kabul etmeyebilir.
• Yapı denetim kuruluşu raporu, yapı denetim kapsamındaki binalar için zorunludur. Denetime tabi olmayan yapılar için fenni mesul raporu yeterlidir.
• İdare, sizden istenmeyen belgeleri talep edemez. Bunu biliyorsanız, haksız taleplere karşı "Tip İmar Yönetmeliği Madde 65" hükmünü hatırlatabilirsiniz.
• İzin belgesi alındıktan sonra yapı sahibi, kanuna, ruhsata ve eklerine uymamaktan doğan sorumluluktan kurtulmaz (İmar Kanunu Madde 30/3). İskân almak, bir nevi "yapı eksiksizdir" onayı değil, "kullanıma uygundur" onayıdır.

Bu wiki’deki bilgilere göre, Yapı Denetim Uygulama Yönetmeliği Madde 24 (yetki belgesi iptali ve kullanım yasağı) iskân başvurusuyla doğrudan ilgili değildir, bu nedenle cevaba dahil edilmemiştir. Süreç tamamen İmar Kanunu ve Tip İmar Yönetmeliği hükümlerine göre yürütülür. İskân başvurusu için ayrıca bir deprem, yangın veya başka bir yönetmelik hükmüne gerek yoktur.

Sonuç olarak iskân almak:

1. Yapınızın ruhsata uygun ve fen-sağlık kurallarına uygun olduğunu belgeleyin (rapor + enerji kimlik belgesi + fotoğraf).
2. Dilekçeyle ruhsatı veren belediye/valiliğe başvurun.
3. En geç 30 gün içinde idare olumlu veya olumsuz cevap verir, cevap vermezse izin verilmiş sayılır.
4. Hiçbir ek belge talep edilemez; talep edilirse Tip İmar 65 ve İmar Kanunu 30 hükümlerine dayanarak itiraz edebilirsiniz.