Ticari alanlar ile konut alanları arasındaki imar farkları nelerdir?

Merhaba, imar mevzuatı kapsamında ticari alanlar ile konut alanları arasındaki farkları, yalnızca sağlanan Tip İmar Yönetmeliği (IMAR-Y01_tip_imar) hükümlerine dayanarak ve öncelik kuralı gereği (Imar varsa diğer yönetmelikler yok sayılır) açıklıyorum. Doğrudan madde metinlerine sadık kalıyorum, uydurma bilgi vermiyorum.

Ticari ve Konut Alanları Arasındaki Temel İmar Farkları

1. Bodrum Kat Kullanımı ve Şartları (Madde 51)

En belirgin fark, bodrum kat düzenlemelerinde ortaya çıkıyor. Tip İmar Yönetmeliği Madde 51'in (4) numaralı fıkrası şöyle diyor:

“Ticari alanlarda yapılan binaların ticari amaçla kullanılan bodrum katlarında döşemenin zemine gömülü olmama şartı aranmaz. Bu tür binalarda suni havalandırmanın sağlanması ile engellilerin dolaşımına olanak sağlayan erişilebilirlik standartlarına uygun rampa, yürüyen bant ve bunlar gibi önlemler alınır.”

Yani ticari binalarda bodrum kat döşemesinin zemin seviyesine gömülü olmaması gibi bir zorunluluk yoktur. Bunun yerine:

• Suni havalandırma (mekanik havalandırma) şartı aranır.
• Erişilebilirlik için rampa, yürüyen bant vb. önlemler alınması gerekir.

Buna karşılık konut amaçlı bodrum katlar için Madde 51 (3) fıkrası çok daha katı:

“Toprağa dayalı bodrum katlarda bulunan konutlarda oturma odası ve bir yatak odasının; taban döşemesinin üst seviyesinin tabii veya tesviye edilmiş zemine gömülü olmaması, doğal aydınlatma ve havalandırmasının pencere açılmak suretiyle sağlanması, sel, taşkın ve su baskınlarına karşı tedbirlerin alınmış olması zorunludur.”

Konut bodrum katlarında:

• Oturma odası ve bir yatak odasının taban döşemesi zemin üstünde olmalı (gömülü olamaz).
• Doğal aydınlatma ve havalandırma pencere ile sağlanmalı (suni havalandırma yeterli değil).
• Sel ve su baskınına karşı tedbir alınmalı.
• Zemin altında kalan duvarlara pencere açılamaz.

2. Yol Boyu Ticaret ve Konut Zemin Kat Ticareti (Madde 51/5)

Aynı maddenin (5) fıkrası, konut alanlarında ticari kullanıma izin veren özel bir durumu düzenliyor:

“Konut alanında kalmakla birlikte, ilgili idare meclisince yol boyu ticaret kararı alınan yol güzergâhlarında zemin katta, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya dönük olarak ticaret yapılabilir. Bu kullanımların bodrum katlarında içten bağlantılı piyesleri olabilir. Bu piyesler binanın ortak alanları ve müştemilatlarıyla irtibatlandırılamaz.”

Yani konut alanında bile, belediye meclisi kararıyla yol boyu ticaret zonu ilan edilirse, zemin katta günlük ihtiyaç ticareti yapılabilir. Bu ticari birimlerin bodrum katında bağlantılı odalar (piyes) olabilir, ancak bunlar ortak alanlarla bağlantılı olamaz.

Ayrıca köşe başı parseller için ayrıcalık var:

“Köşe başı veya köşe başından başka iki yola cephesi olan parsellerde yapılacak binaların yola cephesi bulunan bodrum katlarına ticari kullanımlı bağımsız bölüm yapılabilir. Bu bölümlerin üst ve alt kattaki mekânlarla içten bağlantısı sağlanabilir. Ticari kullanımların altında konut yapılamaz.”

Burada önemli kısıtlama: Ticari kullanımların altında konut yapılamaz. Yani ticari birim üst katta, konut alt katta olamaz; tersi mümkün.

3. Konutlarda Zorunlu Piyesler (Madde 29)

Konut alanları için Madde 29 çok net asgari standartlar getiriyor. Ticari alanlarda böyle bir piyes zorunluluğu yok. Konutlarda en az bulunması gereken piyesler ve ölçüleri:

Piyes	Dar Kenar (m)	Net Alan (m²)
Oturma odası	3.00	12.0
Yatak odası	2.50	9.00
Mutfak