Subasman Kotu (Zemin Kat Taban Kotu) Nedir ve Nasıl Belirlenir?

Tanımı

Subasman kotu, binaların zemin kat taban döşemesi üst kotunu ifade eder. Yani binanın zeminden ne kadar yüksekte başladığını belirleyen, döşeme bitmiş üst seviyesidir.

Subasman Kotunun Belirlenmesi

1. Genel Kural (PAİY Madde 4/y)

İmar planlarında aksine bir hüküm bulunmaması halinde subasman kotu:

• ±0.00 kotunun altına düşemez (en düşük tabii zemin seviyesi)
• +1.20 kotunun üzerine çıkamaz (en fazla 1.20 metre yükseklik)

Bu değer, binanın kot aldığı noktaya göre hesaplanır.

2. İmar Planında Belirtilmişse

İmar planı veya plan notunda subasman kotu ayrıca belirtilmişse, plan hükmü geçerlidir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, plan hükümlerine öncelik tanır.

3. Bina Kotunun Alınması (PAİY Madde 9/c)

Kat adetleri ve bina yükseklikleri hesaplanırken, binanın kot aldığı noktaya en fazla 1.20 metre eklenmek suretiyle subasman kotu belirlenir. Ancak:

• Artan kat yüksekliğinden faydalanılarak bodrum katlar hariç kat sayısı artırılamaz
• Binanın hiçbir cephesinde ilave kat kazanımı yapılamaz

4. Tabii Zemine Göre Kot Hesabı

Parselin durumuna göre kot hesabı farklı yöntemlerle yapılır:

Düz ya da yol kotuna nazaran tabii zemini alçalan parsellerde:

• Bina ön cephesi tabii zemin kotlarının aritmetik ortalaması alınarak bulunur

Yol kotuna nazaran tabii zemini yükselen parsellerde:

• Bina köşe kotlarının aritmetik ortalaması alınarak bulunur
• Ortalama yola göre 3.00 metreden yüksekse, ilgili idarenin imar birimi tüm adanın etüt edilmesiyle kotu belirler

Önemli Noktalar

• Subasman kotu tabii zeminden itibaren ölçülür
• Bodrum katın tabii zeminden ne kadar çıktığını belirler
• Bina giriş kotunu belirler (engelli erişimini doğrudan etkiler)
• Zemin kat kullanımını etkiler (ticaret alanlarında düşük, konutta ideal seviye)
• Bina yüksekliği hesabına doğrudan etki eder

Sık Yapılan Hatalar

1. Subasmanı gereğinden yüksek tutmak: Engelli erişimini zorlaştırır, rampa boyu artar
2. Bodrum katı avantaja çevirmek için subasmanı yükseltmek: Belediye tarafından denetlenir, mevzuata aykırıdır