Mevcut bir imar planında fonksiyon değişikliği talebi hangi süreçlerle yapılır?

Mevcut bir imar planında fonksiyon değişikliği talebinin hangi süreçlerle yapılacağına ilişkin olarak, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY) kapsamında yalnızca Ek Madde 8’de sınırlı ve genel hükümler bulunmaktadır. Öncelik kuralı gereği önce PAİY’e bakıldığında, bu yönetmelikte fonksiyon değişikliği sürecini baştan sona detaylandıran özel bir madde mevcut değildir. Verilen wiki bağlamında, diğer yönetmeliklere (Deprem, Yangın, Yapı Denetim) ait herhangi bir bilgi de bulunmamaktadır. Bu nedenle, bu konuda wiki’de yeterli bilgi bulunmadığını belirtmek durumundayım. Ancak mevcut metindeki hükümleri değerlendirmek gerekirse:

Ek Madde 8 (14/2/2020-7221/12 md. ile eklenmiş) şu temel ilkeleri getirmektedir:

• Plan değişiklikleri, plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak şekilde ve teknik gerekçeleri sağlamak şartıyla yapılır.
• Değişiklik tekliflerinde, ihtiyaç analizini içeren “sosyal ve teknik altyapı etki değerlendirme raporu” hazırlanarak planı onaylayacak idareye sunulması zorunludur.
• Fonksiyon değişikliği hariç olmak üzere, parsel bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini artıran imar planı değişiklikleri yapılamaz. Yani fonksiyon değişikliği, parsel bazında yoğunluk artışı yasağının istisnasıdır, ancak bu istisnanın uygulanma şartları ve süreci metinde açıklanmamıştır.
• 1.000 m²’den az olmamak kaydıyla oluşmuş adalarda; ada bazında nüfusu, yoğunluğu, kat adedini, yüksekliği artıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde, ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımlarının adanın merkezine en fazla 500 metre yarıçaplı alanda karşılanması zorunludur.
• Ek Madde 8’in son fıkrası ise “Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine parsel bazında fonksiyon değişikliği…” ifadesiyle kesilmiş olup, devamı wiki bağlamında yer almamaktadır. Bu nedenle maliklerin tamamının talebi halinde hangi ek şartların arandığı, hangi makama başvurulacağı, onay sürecinin nasıl işleyeceği gibi kritik ayrıntılar bu metinden anlaşılamamaktadır.

Sonuç olarak, verilen PAİY Ek Madde 8, fonksiyon değişikliği talebinin yapılabileceğini ancak bunun:

• Sosyal ve teknik altyapı etki değerlendirme raporuyla desteklenmesi,
• Ada bazında 500 metre yarıçaplı alanda gerekli altyapının karşılanması,
• Plan ana kararlarının ve altyapı dengesinin bozulmaması gibi genel sınırlamalara tabi olduğunu söylemektedir.

Ancak başvuru mercii (ilgili belediye, büyükşehir belediyesi veya il özel idaresi), sürecin aşamaları (askı süresi, itiraz hakkı, onay mercileri), gerekli belgelerin tam listesi ve maliklerin tamamının talebi halinde izlenecek özel prosedür gibi somut bilgiler wiki’de bulunmamaktadır. Bu eksiklik nedeniyle, fonksiyon değişikliği sürecinin tüm adımlarını tarif etmek mümkün değildir. Kullanıcının, ilgili belediyenin imar müdürlüğünden veya bir şehir plancısından güncel yönetmelik hükümlerine göre detaylı bilgi alması önerilir.