Parselasyon Planı Nedir ve İmar Durumunu Nasıl Etkiler?

Merhaba, sorunuzu tam olarak anladım. Parselasyon planı, imar planlarının uygulanması amacıyla hazırlanan teknik bir düzenleme aracıdır. Şimdi elimdeki yönetmelik bilgileri ışığında, öncelikle Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY)'ne bakarak konuyu açıklayayım.

---

Parselasyon Planının Tanımı ve Onay Süreci (PAİY Madde 19)

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY) Madde 19'a göre parselasyon planları, imar planlarına uygun olarak hazırlanır. Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye encümeni, dışında ise il idare kurulu tarafından onaylanır. Onayın ardından plan bir ay süreyle ilgili idarede asılır ve mutat vasıtalarla duyurulur. Bu bir aylık askı süresinin sonunda parselasyon planı kesinleşir. Aynı süreç, düzeltme (tashih) yapılan planlar için de geçerlidir.

Kesinleşen parselasyon planı, tescil edilmek üzere tapu dairesine gönderilir. Tapu daireleri, ilgililerin muvafakatını aramaksızın, sicilleri plana göre re'sen tanzim ve tesis eder. Yani maliklerin ayrıca başvurusuna gerek kalmadan tapu kayıtları güncellenir.

---

Parselasyon Planının İmar Durumuna Etkisi

Parselasyon planı, imar durumunu doğrudan belirleyen en kritik belgelerden biridir. İşte etkileri:

1. Yapılaşma Şartlarını Belirler

Parselasyon planı olmadan, bir parsel üzerinde yapı ruhsatı almak ve inşaata başlamak mümkün değildir. PAİY Madde 15'e göre, imar planı bulunan alanlarda öncelikle parselasyon planının yapılması esastır. Ayrıca ifraz (bölme) ve tevhit (birleştirme) işlemleri ancak parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilir. Bu, parselasyon planının imar uygulamalarının temelini oluşturduğunu gösterir.

2. Mülkiyet Düzenini Sağlar

Parselasyon planı sayesinde, imar planında belirlenen ada, parsel, yol, yeşil alan gibi kamusal alanlar mülkiyet haritasına işlenir. PAİY Madde 19'da belirtildiği gibi, bir parsel üzerinde birden fazla bina yapılması gerektiğinde (kooperatif evleri, siteler, toplu konut gibi) parselasyon planı ifraza gerek kalmadan bu ihtiyacı karşılayacak şekilde düzenlenir. Talep halinde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır.

3. Düzenleme Ortaklık Payını Belirler

Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği Madde 23'e göre parselasyon planı açıklama raporunda düzenleme ortaklık payı (DOP) oranı belirtilir. Bu oran, imar uygulaması sırasında kamusal alanlara (yol, park, okul gibi) ayrılacak payı gösterir ve imar durumunun oluşmasında kritik rol oynar.

4. Hisseli Satışları ve Geçersiz Planları Engeller

Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği Madde 36, nazım ve uygulama imar planı olmayan yerlerde hisselere ayıracak özel parselasyon planları yapılamayacağını hükme bağlar. Bu sayede spekülatif ve geçersiz parselasyonların önüne geçilir. Ancak veraset, Kat Mülkiyeti uygulaması, tarım, turizm, sanayi, depolama amaçlı hisselendirmeler ve cebri icra gibi istisnalar bu yasağın dışındadır.

---

Sonuç

Parselasyon planı, imar planlarının somut araziye uygulanmasını sağlayan, mülkiyet düzenini oluşturan ve yapılaşma şartlarını belirleyen temel bir imar aracıdır. PAİY Madde 19 ve Madde 15 ile Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği Madde 36 ve Madde 23 birlikte değerlendirildiğinde görülüyor ki: Parselasyon planı olmadan sağlıklı bir imar durumu oluşmaz, yapı ruhsatı alınamaz ve mülkiyet düzeni oturmaz.

Eğer spesifik bir parsel veya bölge hakkında daha detaylı bilgi isterseniz, ilgili parselasyon planının askı süreci ve kesinleşme durumunu belediyenizden veya ilgili idareden sorgulamanızı öneririm. Başka bir konuda yardımcı olabilirsem lütfen sormaktan çekinmeyin.