Kentsel dönüşüme karşı çıkan kat maliki ne yapabilir?

Merhaba, kentsel dönüşüm sürecinde bir kat malikinin karşı çıkma hakkı bulunuyor ancak bu hakların kullanımı, sürecin hangi aşamada olduğuna ve hangi hukuki zemine dayandığına göre değişir. Elimdeki Bigşehir Belediyesi Kanunu (5216) kapsamındaki maddeler sınırlı olduğundan, doğrudan kentsel dönüşüm mevzuatına dair bir hüküm bu belgelerde yer almamaktadır. Bununla birlikte, kat malikinin genel olarak kullanabileceği araçları ilgili maddeler ışığında değerlendirelim.

🏛 Kat Malikleri Kurulu Kararlarına İtiraz (Madde 33)

Kentsel dönüşüm projesi, kat malikleri kurulunda alınan bir kararla başlıyorsa, karşı çıkan kat maliki Madde 33 kapsamında iptal davası açabilir. Büyükşehir Belediyesi Kanunu Madde 33 şöyle der: “Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir.”

Burada önemli bir istisna vardır: Eğer kurul kararı yok hükmünde veya mutlak butlanla sakat ise süre koşulu aranmaz. Yani kararın geçerliliği esasa ilişkin değil de usule aykırılık (örneğin toplantı yeter sayısı yoksa) nedeniyle hukuken hiç doğmamış sayılıyorsa, her zaman itiraz edilebilir.

Pratik tavsiye: Kentsel dönüşüm kararına muhalif kaldıysanız, toplantı tutanağına aykırı oyunuzu işletin ve karar tarihinden itibaren 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesine başvurun. Toplantıya katılmadıysanız, kararı öğrendiğiniz tarihten itibaren 1 ay, ancak her halde 6 ay içinde dava açmanız gerekir.

⚖️ Mülkiyet Hakkının Devri Davası (Madde 25)

Dikkat edilmesi gereken bir diğer madde, Madde 25’tir. Bu madde, kat malikinin kendisine düşen borçları (ortak gider, avans gibi) ödememesi veya diğer yükümlülüklerini yerine getirmemesi sonucu diğer maliklerin haklarını çekilmez hale getirmesi halinde uygulanır. Kentsel dönüşüme karşı çıkan kat maliki, eğer bu süreçte ortak giderleri ödemez, toplantılara katılmaz veya projeyi engellemek amacıyla hukuka aykırı eylemlerde bulunursa, diğer malikler Madde 25 uyarınca mülkiyet hakkının devri davası açabilir.

Madde 25’te sayılan “çekilmezlik” halleri şunlardır:

• Ortak gider borcundan dolayı 2 takvim yılı içinde 3 defa icra/dava takibi yapılması,
• Sulh hakiminin 33. madde gereğince verdiği emre rağmen 1 yıl süreyle yükümlülükleri ihlalde ısrar,
• Bağımsız bölümün ahlak ve adaba aykırı kullanımı (randevu evi, kumarhane vb.)

Bu nedenle kentsel dönüşüme karşı çıkarken, meşru hukuki yolları kullanmak gerekir. Aksi halde diğer maliklerin dava açma hakkı doğabilir. Dava açma süresi, devir kararının öğrenilmesinden itibaren 6 ay, her halde dava hakkının doğumundan itibaren 5 yıl içinde kullanılmazsa düşer.

🔧 Ortak Alan Değişiklikleri ve Engelli Erişimi