Ortak alanların kullanımı ve tadilat kuralları nelerdir?

Merhaba, sorunu anladım. Ortak alanların kullanımı ve tadilatı konusunda elimizdeki Tip İmar Yönetmeliği (PAİY) maddelerine göre şu bilgiler mevcut:

Tip İmar Yönetmeliği – Madde 34: Asansörler (Ortak Alan Tadilatı)

Ortak alanların en kritik unsurlarından biri asansördür. Madde 34’ün 3. fıkrası tadilat kurallarını doğrudan düzenler:

"Mevcut binalarda yapılacak tadilatlarda, bu madde hükümlerinin ya da TSE standartlarının uygulanmasında idaresi yetkilidir."

Bu hüküm, mevcut bir binada asansörle ilgili herhangi bir tadilat (yenileme, genişletme, ek asansör yapımı vb.) yapılacağında, ilgili idarenin (belediye/valilik) yetkili olduğunu belirtir. Yani:

• Asansör kabin boyutları (dar kenar 1.20 m, alan 1.80 m², kapı genişliği 0.90 m – Madde 34/2) tadilat sırasında aynen korunmak zorunda değildir; idare mevcut yapıya uygun alternatif TSE standartlarını uygulama yetkisine sahiptir.
• Birden fazla asansör varsa, sayının yarısı kadar asansörün bu ölçülere uyması şarttır (tek sayılarda alta yuvarlama yapılır). Tadilat sırasında bu denge bozulamaz.
• 10 kat ve üzeri binalarda yük/sedye asansörü için dar kenar 1.20 m, alan 2.52 m², kapı genişliği 1.10 m şartı aranır (Madde 34/5). Tadilatta bu standart da dikkate alınır.

Ayrıca Madde 34/7, asansör tadilatlarında Asansör Yönetmeliği (2014/33/AB) ve TSE standartlarına uyulmasını şart koşar. Yangın anında güvenlik için en az bir asansörün kesintisiz güç kaynağına bağlı, duman sızdırmaz ve yangına dayanıklı olması gerekir (Madde 34/4). Tadilat bu özellikleri ortadan kaldıramaz.

Ortak alan kullanımı açısından Madde 34/8, asansörlerin bodrum katlar dâhil tüm katlara hizmet vermesi gerektiğini söyler. Ancak iskân edilmeyen/bağımsız bölüm bulunmayan bodrum katlara asansörün ulaştırılması zorunlu değildir. Madde 34/9–10 ise engelsiz erişim standartlarına uyulmasını emreder; tadilat sırasında bu erişilebilirlik korunmalı veya iyileştirilmelidir.

Tip İmar Yönetmeliği – Madde 33: Duman ve Atık Bacaları (Ortak Alan Kullanımı)

Duman ve atık bacaları da bina ortak alanı sayılır. Madde 33’te tadilatla ilgili doğrudan bir hüküm yoktur, ancak kullanım kuralları açıktır:

• Kaloriferli binalarda her konutun oturma/yatma odasında, sıcak su tesisatı olmayan banyo/mutfakta duman bacası zorunludur (fıkra 1). Tadilat sırasında bu bacalar kaldırılamaz veya standart dışı hale getirilemez.
• Atık ayrıştırma bacası için (fıkra 6–7) bağımsız bölüm kat sahanlıklarında veya bahçe mesafelerinde yer ayrılır. Mevcut binalarda tadilatla bu bacalar eklenebilir, ancak TAKS/KAKS’a dahil edilmez.
• Bacaların TSE standartlarına uygun yapılması zorunludur (fıkra 4). Tadilatta standartlar düşürülemez.
• Elektrik-haberleşme, mekanik, doğalgaz tesisatları için ortak tesisat bacası kullanılamaz (fıkra 13). Bu ortak alan tadilatlarında dikkate alınmalıdır.

Kamu Alanları ve Altyapı (Madde 26)

Elimizdeki wiki içeriğinde Madde 26’nın sadece başlığı bulunuyor (“Kamu alanları ve altyapı düzenlemeleri”), fakat metin bilgisi yer almıyor. Bu nedenle kamu alanlarının kullanımı ve tadilatı ile ilgili herhangi bir hüküm sunamıyorum.

Sonuç ve Eksik Bilgiler

• Asansör tadilatı: Madde 34/3, idare yetkisini net olarak verir. Tadilatta boyut, sayı, yangın güvenliği ve erişilebilirlik şartları korunmalıdır.
• Baca tadilatı: Doğrud