Ortak alanlarda yapılabilecek tadilatlar için kat maliklerinin tamamının muvafakatinin alınması gerekli midir?

Merhaba, sorunuzu anladım. Ortak alanlarda tadilat yapılması durumunda kat maliklerinin rızası konusunu netleştirmek için öncelikle Büyükşehir Belediyesi Kanunu (5216) Madde 19'a bakmamız gerekiyor. Bu madde, kat maliklerinin ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapma konusunda hangi koşulların arandığını düzenler.

Madde 19 Kapsamında Ortak Alan Tadilatları

Büyükşehir Belediyesi Kanunu (5216) Madde 19 şöyle der:

"Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz."

Yani ortak alanlarda tadilat (inşaat, onarım, tesis, değişik renkte boya/badana) yapabilmek için kat maliklerinin tamamının değil, beşte dördünün (%80) yazılı rızası yeterlidir. Tamamının muvafakati şart değildir. Ancak bu çoğunluk yazılı olarak alınmalıdır.

Acil Durum İstisnası

Aynı madde, acil durumlar için bir istisna getirir:

"Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz."

Bu durumda mahkeme kararı varsa, hiçbir kat malikinin rızasına gerek yoktur. Ancak bu istisna sadece acil ve yapısal güvenlikle ilgili durumlar içindir.

Bağımsız Bölümler Arası Bağlantılı Yerler

Madde 19 ayrıca, tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde yapılacak tadilat için sadece o bölüm maliklerinin ortak rızasını arar. Bu, tüm kat maliklerinin değil, sadece ilgili bağımsız bölüm maliklerinin tamamının onayı anlamına gelir.

İmar Kanunu (3194) Madde 23 ile İlişki

İmar Kanunu (3194) Madde 23, mevcut binalarda esaslı değişiklikler ve ilaveler yapılmasının bu madde hükümlerine bağlı olduğunu belirtir, ancak tamir işlemleri için yukarıdaki şartlar aranmaz der. Yani basit tamirler (örneğin sıva, boya gibi küçük onarımlar) için rıza şartı yoktur. Ancak tadilat niteliğindeki esaslı değişiklikler için Büyükşehir Belediyesi Kanunu Madde 19'daki rıza şartı geçerlidir. İmar Kanunu Madde 23, altyapı ve parselasyon şartlarını düzenler, doğrudan kat malikleri rızasıyla ilgili değildir.

Kat Malikleri Kurulu Denetim Yetkileri (Madde 41)

Büyükşehir Belediyesi Kanunu (5216) Madde 41, kat malikleri kurulunun yöneticiyi denetleme ve hesap denetimi konularını düzenler. Tadilat için rıza ile ilgili bir hüküm içermez, bu nedenle bu soru için doğrudan bir kaynak değildir.

Sonuç

Wiki'de