Kat Mülkiyetine Geçiş Şartları

Merhaba, sorunuzu Büyükşehir Belediyesi Kanunu (5216) kapsamında değerlendiriyorum. Verilen wiki bağlamındaki yönetmelik bilgilerine göre, bir yapıda kat mülkiyeti kurabilmek için aşağıdaki şartların sağlanması gerekir:

1. Genel Şartlar (Madde 10)

Kat mülkiyeti, resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar (Madde 10, 1. fıkra). Yani kat mülkiyetinin varlık kazanması için tapuya tescil zorunludur. Ayrıca anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmeden, yalnız bir veya birkaç bölüm üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. Bu, tüm yapının bütüncül olarak kat mülkiyetine dönüştürülmesi gerektiği anlamına gelir.

2. Başvuru Belgeleri (Madde 12)

Kat mülkiyeti kurmak için malik veya tüm paydaşların tapu idaresine aşağıdaki belgelerle başvurması gerekir:

• Mimari proje: Proje müellifi mimar tarafından yapılmış, yetkili kamu kurumlarınca onaylanmış, malik veya paydaşların imzaları alınarak elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen bir mimari proje. Bu projede dış cepheler, iç taksimat, bağımsız bölüm ve eklenti ölçüleri, ortak yerler, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan arsa payları, bağımsız bölümlerin türü (kat, daire, iş bürosu gibi), sıralı numaraları ve yapı inşaat alanı açıkça gösterilmelidir.

• Yapı kullanma izin belgesi: Yapının iskan edilebilir olduğunu gösteren bu belge, projeyle birlikte tapuya sunulur.

• Yönetim planı: 28. maddedeki esaslara göre hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planı. Bu plan, bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına ve birden çok yapı varsa yapıların özelliğine göre düzenlenir.

3. Tescil Süreci (Madde 13)

Tapu memuru, kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun olduğuna, başvuranların yetkili olduğuna kanaat getirdikten sonra kat mülkiyeti kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır. Sözleşme düzenlenince, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiliyorsa ilgili sayfadaki mülkiyet hanesine “Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir.” ibaresi yazılır ve sayfa leh/aleyhine irtifak hakları dışındaki işlemlere kapatılır. Her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına tescil edilir.

4. Özel Durumlar

• Cins değişikliği ve resen tescil (Madde 10): Yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapıların cins değişikliği işlemleri resen yapılır. Yani ilgili idare tarafından Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yüklenerek kadastro müdürlüğüne gönderilen belge ile cins değişikliği otomatik olarak tescil edilir. Kat irtifakı tesisli ise, 12. maddedeki belgelere dayanılarak başkaca belge aranmaksızın resen kat mülkiyetine çevrilir. Bu işlemler döner sermaye hizmet bedelinden muaftır.

• Yüklenici talebi (Madde 10): Arsa maliki ile yüklenici arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi varsa, bağımsız bölümler belirlenmiş olmak şartıyla yüklenici tarafından talep edilmesi halinde ilgili idare kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemini yapar. Bu durumda mimari proje ve yönetim planında malik imzası aranmaz.

• Ortaklığın giderilmesi davaları (Madde 10): Kat mülkiyetine elverişli bir gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi davasında, mirasçılardan biri paylaşmanın kat mülkiyeti kurularak yapılmasını isterse, hakim 12. maddedeki belgelere dayanarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve bağımsız bölümlerin tahsisine karar verebilir.

Özetle: Kat