İfraz ve tevhit işlemleri arasındaki fark nedir ve hangi durumlarda yapılır?

Merhaba, ifraz ve tevhit işlemlerine dair sorunuzu Tip İmar Yönetmeliği (TİY) ve Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği hükümleri çerçevesinde yanıtlıyorum. Ancak öncelikle şu hususu belirtmeliyim: Wiki context'te tevhit (birleştirme) kavramının tanımı yer almamaktadır. Yalnızca ifraz için "büyük parselin küçük parsellere bölünmesi → encümen kararı + kadastro + tapu tescil" şeklinde bir kayıt bulunmaktadır. Bu nedenle tevhit tanımını yapamıyorum; yine de mevzuattaki kullanımıyla her iki işlemin şartlarını ve farkını açıklayabilirim.

İfraz ve Tevhit Arasındaki Fark

İfraz, bir parselin birden fazla parsele bölünmesi işlemidir. Tevhit ise birden fazla parselin tek bir parsele birleştirilmesidir. Her iki işlem de imar parselasyonu düzenlemeleridir ve Tip İmar Yönetmeliği Madde 7'de aynı başlık altında düzenlenmiştir. Farkları şöyle özetlenebilir:

• İfraz ile parsel sayısı artar, her yeni parselin bağımsız bir yapılaşma hakkı oluşur.
• Tevhit ile parsel sayısı azalır, birleşen parsellerin inşaat alanı hakları toplanır ancak TİY Madde 7/9'a göre tevhit sonrası taban alanı ve katlar alanı, tevhit öncesi toplamı geçemez.

Hangi Durumlarda Yapılır?

İfraz (Bölme) Şartları:

1. Parselasyon planı olan yerlerde: Umumi hizmet alanına isabet eden taşınmazlar ile imar istikameti önünde kalan donatı alanları kamuya geçmeden ifraz yapılamaz (TİY Madde 7/1).
2. Ada bazında etüt şartı: Mevcut binalar dikkate alınarak ada içi parsel dağılımının yapı estetiğini bozmaması gerekir (TİY Madde 7/2).
3. Yapılaşmaya elverişsiz parseller: Maliklerin 3 ay içinde anlaşamaması halinde idare resen ifraz veya tevhide yetkilidir (TİY Madde 7/3).
4. Yola cephesi olmayan parseller: İmar planı ile yola cephesi kapanan parseller ifraz edilemez (TİY Madde 7/4-5).
5. Afet alanları: Taşkın, heyelan, kaya düşmesi gibi alanlarda yapı yasağı olan yerler ifraz edilemez. Ancak;
   • Yapılaşmaya uygun kısımlar,
   • Ağaçlandırılacak alan dışında kalan kısımlar,
   • Tarım yapılacak alanlar (Gıda, Tarım ve Hayvancılık il müdürlüğü görüşüyle) ifraz edilebilir (TİY Madde 7/6).
6. Kademe hattı olan parsellerde: Kademe hattına uygun ifraz yapılır (TİY Madde 7/7).
7. Kamu yararına kamulaştırma: Kamu hizmet tesisleri için gerekli ifrazlar şartlara tabi değildir (TİY Madde 7/8).
8. Bitişik parsellerde sınır düzeltme: Paral sayısı değiştirilmemek kaydıyla asgari ifraz şartları aranmaz (TİY Madde 7/13).

Tevhit (Birleştirme) Şartları:

1. Aynı yapı nizamı ve kullanım kararı: Tevhit edilecek parsellerin yapı nizamı ve kullanım kararı aynı olmalıdır. Farklı nitelikteki parseller (farklı nizam, farklı yoldan cephe alan, ara parseller) tevhit edilemez (TİY Madde 7/10).
2. İnşaat hakkı toplamı: Tevhit sonrası taban alanı ve katlar alanı, tevhit öncesi parsellerin ayrı ayrı hesaplanan toplamını geçemez. Blok nizamında ise blok ölçüsü toplamı aşılamaz (TİY Madde 7/9).
3. Kot farkı olan parseller: Aynı yoldan cephe alan ve aralarında 3.50 metre ve daha fazla kot farkı bulunan parsellerin tevhidinde kademe yapılması ve her kademenin kendi kat adedi ve yüksekliğine göre değerlendirilmesi zorunludur (TİY Madde 7/12).