İfraz ve Tevhid İşlemi Nedir, Nasıl Yapılır?

Merhaba, sorunuzu Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (Tip İmar Yönetmeliği) ve İmar Kanunu hükümleri çerçevesinde detaylandırarak yanıtlıyorum. Aşağıda hem tanımı hem de uygulama adımlarını bulabilirsiniz.

---

📌 Tanım

İfraz (bölme): Büyük bir parselin, imar planı ve yönetmelik şartlarına uygun şekilde daha küçük parsellere ayrılmasıdır.
Tevhid (birleştirme): Birden fazla parselin, imar adası bütünlüğü ve yapılaşma koşullarına uygun olarak tek bir parsele dönüştürülmesidir.

Her iki işlem de encümen kararı + kadastro işlemleri + tapu tescili olmak üzere üç aşamalıdır. (Kaynak: İfraz ve Tevhit kavram sayfası)

---

📋 Uygulama Şartları (Tip İmar Yönetmeliği – Madde 7)

Öncelikle ifraz ve tevhid işlemi yapabilmek için aşağıdaki şartların sağlanması gerekir:

1. Parselasyon planı olan yerlerde plan değişikliği veya revizyonu yapılmışsa, umumi hizmet alanına isabet eden taşınmazlar ile imar istikameti önünde kalan donatı alanları kamu eline geçmeden ifraz/tevhid yapılamaz. (Madde 7/1)

2. Ada bazında etüt zorunluluğu: Mevcut binalar dikkate alınarak yeni inşa edilecek binaların şematik konumu çizilmeli, parsel dağılımının binaların estetiğini ve sokak siluetini bozmayacağı ortaya konulmalıdır. Aksi halde işlem yapılamaz. (Madde 7/2)

3. Yapılaşmaya elverişsiz parseller: Mevcut haliyle yapılaşmaya uygun olmayan parseller için ilgili idare, tebliğ tarihinden itibaren 3 ay içinde maliklerin kendi aralarında anlaşamaması halinde resen ifraz/tevhid yapmaya yetkilidir. (Madde 7/3)

4. Yola cephesi olmayan parseller: İmar planı ile mahreç aldığı yolu kapanan ve ada ortasında kalan parseller ifraz edilemez. (Madde 7/4)

5. Kapanan yollar: İmar planı ile kapanan yollarda kalan ve yola cephesi olmayan parsellere, imar yoluna cephe sağlayacak şekilde arazi düzenlemesi yapılmadıkça ifraz/tevhid yapılamaz. (Madde 7/5)

6. Afet alanları: Taşkın, heyelan, kaya düşmesi gibi afet alanlarında bulunan, sıhhi ve jeolojik mahzurlu parsellerde ifraz/tevhid işlemi yapılamaz. (Madde 7/6 – devamı)

---

📝 Süreç ve Onay (İmar Kanunu – Madde 16)

İfraz ve tevhid işleminin yasal çerçevesi İmar Kanunu Madde 16 ile belirlenmiştir:

• Başvuru: İşlem, maliklerin müracaatı üzerine veya idarece re'sen yapılabilir. Başvuru belediyeye veya valiliğe yapılır.

• Onay mercii: Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye encümeni, dışında il idare kurulu onaylar.

• Süre: Onaylama işlemi, başvurunun idareye intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır.

• Tapuya bildirim: Onay kararı, 15 gün içinde tapu müdürlüğüne bildirilir.

• Tescil: Tapu dairesi, tescil veya terkin işlemini 1 ay içinde tamamlamak zorundadır.

• Şüyuu izalesi: Paylı mülkiyet halindeki taşınmazlarda, idarenin tebliğinden itibaren 6 ay içinde malikler anlaşamaz veya dava açmazsa, idare hissedar gibi şüyuun izalesi davası açabilir.

(Kaynak: İmar Kanunu Madde 16)

---

🔁 Özet Uygulama Adımları

Adım	Açıklama	Süre
1	Başvuru (malik veya idare)	–
2	Encümen/İl İdare Kurulu onayı	En geç 30 gün
3	Kadastro işlemleri (ifraz/tevhid haritası)	Planlama dahilinde
4	Tapuya bildirim	15 gün
5	Tapuda tescil	1 ay

---

⚠️ Önemli Uyarı

• İfraz/tevhid işlemi, imar planı ve Tip İmar Yönetmeliği Madde 7 şartlarına uygun olmadıkça yapılamaz.
• Kamuya terk edilmesi gereken alanlar (umumi hiz