Hisseli tapuda inşaat yapılabilir mi?

Elbette, bu soruyu yanıtlarken yalnızca sağlanan Tip İmar Yönetmeliği Madde 55 hükümlerini esas alacağım.

Hisseli tapuda inşaat yapılabilir mi? sorusunun yanıtı, yapılacak işin niteliğine ve mevcut duruma bağlı olarak Tip İmar Yönetmeliği Madde 55 içerisinde farklı maddelerle düzenlenmiştir. Verilen wiki içeriğindeki bilgilere göre durum şöyledir:

1. Yeni İnşaat, İlave ve Esaslı Tadilat (Kat Maliklerinin Tamamının Muvafakati Şartı)

Hisseli bir parselde yeni bir yapı inşa etmek, mevcut yapıya ilave yapmak veya esaslı bir tadilat gerçekleştirmek için kural, tüm maliklerin muvafakatinin alınmasıdır. Bu husus, Tip İmar Yönetmeliği’nin 55. maddesinin 8. fıkrasında açıkça belirtilmiştir: “Parsel malik veya maliklerinin ruhsat ve eki onaylı projelere muvafakati alınmaksızın yapı ruhsatı düzenlenemez, onaylı projelerde tadilat yapılamaz.” Buradaki ifade, tüm maliklerin rızasının gerekliliğini vurgulamaktadır.

2. Bağımsız Blok ve Bağımsız Bölüm Tadilatlarında İstisnalar (Sınırlı Malik Muvafakati)

Ancak aynı maddenin 9. fıkrası önemli istisnalar getirmektedir:

• Aynı parseldeki bloklarda tadilat: Parselde birden fazla blok varsa ve yapılacak tadilat yalnızca bir bloğun emsali, yüksekliği, inşaat alanı ve kullanım amacını değiştirmiyor, aynı zamanda diğer blokların arsa paylarını ve ortak alanları etkilemiyorsa, sadece tadilat yapılan bloktaki maliklerin muvafakati yeterlidir. Diğer blok maliklerinin onayı aranmaz.

• Bir binadaki bağımsız bölüm tadilatı: Aynı binada yer alan bir dairede tadilat yapılacaksa ve bu tadilat emsal, inşaat alanı, kullanım amacı, ıslak hacim yerleri, diğer bağımsız bölümlerin arsa payları ve ortak duvar/döşeme gibi yapı elemanlarını değiştirmiyor, ayrıca taşıyıcı sistem ve yangın güvenliğini olumsuz etkilemiyorsa, yalnızca tadilat yapılan bağımsız bölüm malikinin başvurusu yeterlidir. Diğer maliklerin muvafakati aranmaz. Ancak, idare tarafından tadilattan etkilendiği belirlenen bağımsız bölümler varsa, bu bölümlerin maliklerinin de muvafakati alınır.

3. Ruhsat İptali ve Malik Değişikliği (Tam Muvafakat Yoksa İptal Edilemez)

13. fıkraya göre, mevzuata uygun olarak devam eden bir inşaatta, maliklerin tamamı başvurmadıkça ruhsat iptal edilemez. Maliklerden birinin veya birkaçının değişmesi durumunda da bu kural geçerlidir. Bu, inşaatın başlamasından sonra, bir malikin itirazının ruhsatı otomatik olarak iptal ettirmeyeceği anlamına gelir.

4. Şantiye Şefi ve Süre Uzatımı (Tam Muvafakat Aranmaz)

10. fıkraya göre, şantiye şefi değişikliği veya ruhsat süresinin uzatılması gibi idari işlemlerde, bütün maliklerin muvafakati aranmaz.

5. Güçlendirme Amaçlı Ruhsat (Beşte Dört Çoğunluk Yeterli)

17. fıkraya göre, sadece taşıyıcı sistemin güçlendirilmesi için yapılacak ruhsat başvurularında, 634 sayılı Kanun’un 19. maddesi uyarınca maliklerin beşte dört çoğunluğu ile alınmış bir güçlendirme kararı yeterlidir. Tüm maliklerin onayı şart değildir.

Özet ve Sonuç

Tip İmar Yönetmeliği Madde 55 hükümleri çerçevesinde hisseli tapuda inşaat yapılabilmesi şu şekilde özetlenebilir:

• Yeni inşaat, ilave ve esaslı tadilat: Tüm hissedarların (maliklerin) yazılı muvafakati zorunludur (Madde 55/8).
• Blok veya bağımsız bölüm tadilatı: Belirli koşullar altında (emsal, alan, ortak alan etkilenmiyorsa) yalnızca tadilat yapılan blok veya bağımsız bölüm malikinin muvafakati yeterlidir (Madde 55/9).
• Güçlendirme: Beşte dört çoğunluk yeterlidir (Madde 55/17).
• İdari değişiklikler (şantiye şefi, süre uzatımı): Tam muvafakat aranmaz (Madde 55/10).

Bu nedenle, hisseli tapuda inşaat yapılabilmesi temel olarak tüm hissedarların rızasına bağlıdır. Ancak, belirli ve dar kapsamlı tadilat ve güçlendirme gibi durumlar için mevzuat, malik sayısını azaltarak işlemleri kolaylaştırmıştır. Her durumda, projenin niteliğine göre ilgili fıkraların dikkatlice incelenmesi ve uygulanması gerekir. Parselde ruhsatsız bir yapı bulunması halinde, bu yapı ruhsata bağlanmadan veya yıkılmadan yeni yapı ruhsatı düzenlenemeyeceği de (Madde 55/12) unutulmamalıdır.