Çatı katı emsal hesabina dahil midir?

Merhaba,

Sorunuzu netleştirmek adına, öncelikle belirtmeliyim ki çatı katı kavramı, imar mevzuatımızda esas olarak Tip İmar Yönetmeliği kapsamında "çatı arası piyesi" olarak tanımlanmaktadır. Bu nedenle cevabımı, sadece verilen Tip İmar Yönetmeliği maddelerine dayanarak, öncelik kuralı gereği bu yönetmelik üzerinden şekillendireceğim.

Kısa cevap: Evet, çatı arası piyesi, katlar alanı hesabına (emsale) dahildir. Ancak bu dahiliyet, belirli kullanım kısıtlamaları ve kurallara tabidir. Aşağıda ilgili maddeleri detaylandırarak açıklıyorum.

---

1. Katlar Alanı Tanımı (Tip İmar Yönetmeliği Madde 21)

Madde 21 – (1) uyarınca katlar alanı, "bodrum kat, asma kat, çatı arası piyesi ve açık/kapalı çıkmalar dâhil, kullanılabilen bütün katların" toplam alanıdır. Bu madde açıkça çatı arası piyesini katlar alanı hesabına dahil etmektedir. Yani bir binada çatı altında kullanılabilen bir hacim oluşturulursa, bu hacim emsal değerine (katlar alanı toplamına) eklenir.

Ancak burada kritik bir nokta vardır: Kullanılabilen alan tanımı yine aynı fıkrada "konut, işyeri, eğlence ve dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye, dinlenmeye veya ibadet etmeye ayrılan alanlar" olarak yapılmıştır. Çatı arasında eğer bu tür bir kullanım söz konusuysa (örneğin bir oda, stüdyo, piyes) bu alan emsale dahil edilir. Eğer çatı arası tamamen teknik hacim (su deposu, asansör kulesi, tesisat odası) olarak kullanılıyorsa, bu durumda Madde 21(3) ve Madde 40(7) birlikte değerlendirilmelidir.

---

2. Çatı Arası Düzenlemeleri (Tip İmar Yönetmeliği Madde 40)

Madde 40(7) net bir şekilde şöyle der:

"Çatı aralarına bağımsız bölüm yapılmaz. Bu kısımlarda ancak su deposu, asansör kulesi, iklimlendirme ve kaskat sistemleri de içerebilen tesisat odası ve son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı piyesler yapılabilir."

Yani çatı arasına müstakil bir bağımsız bölüm (ayrı bir daire, ofis vb.) yapılamaz. Sadece son kattaki bağımsız bölümle irtibatlı bir piyes (oda, depo, çalışma odası gibi) yapılabilir. İşte bu piyes, yukarıda Madde 21'de belirtildiği gibi katlar alanı hesabına dahil edilir.

Ayrıca Madde 40(13) şu imkânı tanır: Çatı arasının son kat bağımsız bölümü ile birlikte kullanılması amacıyla son kat tavan döşemesi kısmen veya tamamen yapılmayabilir. Bu durumda oluşan yüksek tavanlı mekân, yine çatı arası piyesi olarak değerlendirilir ve emsale girer.

Madde 40(8) ise şu kuralı getirir: "Çatı arasındaki mekânlarda, çatı eğimi içerisinde kalmak ve fonksiyonunu sağlamak şartıyla asgari yükseklik şartı aranmaz. Ancak, üst kat tavan döşemesi ile çatı örtüsü arasında kalan hacimler, uygulama imar planında aksine bir hüküm yoksa ilave kat döşemeleri yapılmak suretiyle bölünemezler." Bu madde, çatı arasını bölerek birden fazla piyes oluşturmayı engeller; yani çatı arası tek bir hacim olarak kullanılmalıdır.

---

3. Emsal Hesabına Dahil Edilmeyen Alanlar (Madde 21(2,3))

Madde 21(2) tamamen toprağın altında kalan bodrum katlar için bir istisna getirir; bu alanlar emsale dahil edilmez. Ancak çatı arası toprağın altında olmadığı için bu istisna kapsamına girmez. Madde 21(3) ise emsal hesabına dahil edilmeyen alanların (örneğin sığınak, teknik hacimler gibi) sonradan proje değişikliğiyle emsale dahil edilemeyeceğini, bağımsız bölüme dönüştürülemeyeceğini belirtir. Çatı arası piyesi emsale dahil olduğu için bu maddeyle doğrudan ilişkili değildir, ancak bir uyarı niteliğindedir: Çatı arası teknik hacim olarak projelendirilmişse, sonradan piyese çevrilemez.

---

4. Özet ve Uygulama

Durum	Emsale Dahil mi?	Dayanak
Çatı arasında son kat bağımsız bölümle irtibatlı piyes (oda, depo vb.)	Evet	İmar Yön. Md. 21(1), Md. 40(7)
Çatı arasında sadece teknik hacim (su deposu, asansör kulesi, tesisat odası)	Hayır (teknik hacimler emsale dahil edilmez)	İmar Yön. Md. 40(7) (bu alanlar piyes olmadığı için)
Çatı arasında bağımsız bölüm (müstakil daire)	İzin verilmez	İmar Yön. Md. 40(7)
Teras çatı (kullanıma açık)	Emsale dahil değildir, ancak 1.10 m parapet/korkuluk zorunludur	İmar Yön. Md. 40(6)
Çatı eğimi içinde fotovoltaik paneller	Emsal hesabını etkilemez (çatı örtüsü malzemesidir)	İmar