TAKS ve KAKS ne demek, nasıl hesaplanır?

Merhaba! TAKS ve KAKS kavramlarını, sorumluluğum gereği yalnızca sağlanan wiki context’teki yönetmelik bilgilerine dayanarak ve Öncelik Kuralı’na uygun şekilde (önce Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği – PAİY, ardından Tip İmar Yönetmeliği) açıklıyorum.

🏠 TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı)

Tanım ve Hesaplama Esası
TAKS, PAİY Madde 4/cccc’de “taban alanının imar parseli alanına oranı” olarak tanımlanmıştır. Taban alanı ise, bahçedeki eklenti ve müştemilat dahil, yapıların tabii veya tesviye edilmiş zemin üzerinde kalan kısmının parsel izdüşümüdür.

Hesap net imar parseli alanı üzerinden yapılır (PAİY Madde 5/5). Brüt parsel alanı kullanılması sık yapılan bir hatadır.

TAKS Sınırları (PAİY Madde 5/6)

• Uygulama imar planında aksine bir düzenleme yoksa ayrık veya blok nizamda TAKS en fazla %40’tır.
• Eğer planda çekme mesafeleri ve KAKS (emsal) verilmiş, ancak TAKS verilmemişse, TAKS en fazla %60 olabilir.

TAKS Hesabına Dahil Olanlar / Olmayanlar

Önemli Not: Arazi eğimi nedeniyle tabii/tesviye zeminin üzerinde kalan tüm bodrum katlar + zemin kat izdüşümü birlikte değerlendirilir.

Sık Yapılan Hatalar

1. Brüt parsel alanı kullanmak (net imar parseli alanı esas alınır).
2. Açığa çıkan bodrumu TAKS’a dahil etmemek.
3. Plan yoksa %40 sınırını aşmak (istisna: çekme mesafesi + KAKS verilmişse %60).

İlgili Yönetmelik Maddeleri

• PAİY Madde 4/bbbb, 4/cccc
• PAİY Madde 5/5, 5/6
• Tip İmar Yönetmeliği Madde 20 (taban alanı hesaplama kuralları)

🏗️ KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı) / Emsal

Tanım ve Hesaplama Esası
KAKS (emsal), Tip İmar Yönetmeliği Madde 21’de düzenlenen katlar alanı kavramı üzerinden hesaplanır. Katlar alanı; bodrum kat, asma kat, çatı arası piyesi ve açık/kapalı çıkmalar dahil, kullanılabilen bütün katların alanları toplamıdır. Kullanılabilen alanlar; konut, işyeri, eğlence, dinlenme, ibadet gibi oturmaya, çalışmaya ayrılan alanlar olarak tanımlanmıştır.

KAKS = (Katlar Alanı) / (Net İmar Parseli Alanı)

Uygulama imar planında emsal değeri (KAKS) doğrudan verilir. Eğer planda emsal verilmemişse, katlar alanı TAKS × kat adedi formülüyle hesaplanır (Madde 21/4).

**Katlar Alanına Dahil Edilmeyen Kullanımlar (Madde 21/