Kat mülkiyeti nasıl alınır? Gerekli belgeler ve süreç

Merhaba, kat mülkiyeti edinme sürecine dair sorunuzu, elimdeki mevzuat bilgileri kapsamında (Büyükşehir Belediyesi Kanunu 5216) yanıtlıyorum.

Öncelik Kuralı: WIKI CONTEXT'te Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (Tip İmar) veya diğer yönetmelikler (Deprem, Yangın, Yapı Denetim) bulunmadığından, aşağıdaki açıklamalar yalnızca 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu'nun ilgili maddelerine dayanmaktadır.

Kat Mülkiyeti Nasıl Alınır? (5216 Sayılı Kanun'a Göre)

Kat mülkiyeti, Büyükşehir Belediyesi Kanunu (5216) Madde 10 gereği, resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Yani kat mülkiyeti hakkı, tapuya tescil edilmeden kazanılmaz. Aynı maddeye göre, anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmeden, yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. İstisna olarak, aynı katta birbirine bitişik aynı nevideki bağımsız bölümler veya otel, iş yeri gibi bütünlük arz eden kısımlar, uygun değişiklik projesi ve yapı kullanma izin belgesi ile tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir.

Sürecin Adımları ve Belgeler (Madde 12):

Kat mülkiyeti kurulması için, anagayrimenkulün maliki veya tüm paydaşlarının tapu müdürlüğüne başvurması gerekir. Madde 12'ye göre başvuruda aşağıdaki belgeler sunulmalıdır:

1. Mimari Proje ve Yapı Kullanma İzin Belgesi (a bendi): Yapının dış cepheleri, iç taksimatı, bağımsız bölümler, eklentiler, ortak yerlerin ölçüleri, bağımsız bölümlerin arsa payları, kat/daire/iş bürosu gibi nevi, sıra numaraları ve yapı inşaat alanını gösteren, proje müellifi mimar tarafından hazırlanmış, ilgili kamu kurumunca onaylanmış ve tüm maliklerce imzalanmış mimari proje ile yapı kullanma izin belgesi. Bu belgeler elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilir.

2. Yönetim Planı (b bendi): Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesindeki esaslara göre hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planı. Bu plan, bağımsız bölümlerin kullanım tarzını, ortak yerlerin yönetimini, giderlere katılma esaslarını düzenler.

Tescil İşlemi (Madde 13):

Tapu memuru, belgelerin tam ve usulüne uygun olduğuna, başvuranların yetkili olduğuna kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır (Madde 13 – birinci fıkra).

Sözleşme düzenlenince, kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi durumunda ilgili sayfaya, doğrudan kat mülkiyeti kuruluyorsa anagayrimenkulün tapu kütüğü sayfasına "Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir." ibaresi yazılır ve sayfa kapatılır. Her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına tescil edilir (Madde 13 – ikinci fıkra).

Özel Durumlar (Madde 10):

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kat karşılığı temlik sözleşmesi veya bağımsız bölümlerin taksimine ilişkin noter sözleşmesine dayanarak, hak sahipleri belirlenmişse, yüklenici talep ettiğinde ilgili idare tarafından kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi yapılır. Tapuya tescilde elektronik ortamda düzenlenen ve idarece onaylı mimari proje ile yönetim planı esas alınır; malik imzası aranmaz.
• Yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapıların cins değişikliği işlemleri resen yapılır. İdare tarafından Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yüklenen belge, kadastro müdürlüğünce tescil bildirimine dönüştürülür ve tapu müdürlüğüne gönderilir. Başkaca belge aranmaksızın cins değişikliği resen tescil edilir; kat irtifakı var ise resen kat mülkiyetine çevrilir. Bu işlemler döner sermaye hizmet bedelinden muaftır.

Özet

Kat mülkiyeti almak için:

• Malik/paydaşların tapu müdürlüğüne onaylı mimari proje ve yapı kullanma izin belgesi ile yönetim planıyla başvurması,
• Tapu memurunca resmi sözleşme düzenlenmesi,
• Tescilin yapılması gerekmektedir.

Eksik Bilgi: Yukarıdaki açıklamalar yalnızca 5216 sayılı Kanun'un 10, 12 ve 13. maddelerine dayanmaktadır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, Deprem, Yangın veya Yapı Denetim yönetmeliklerinde kat mülkiyeti sürecine ilişkin ek hükümler (örneğin yapı ruhsatı aşamaları, teknik şartlar) bu bağlamda yer almadığından değerlendirilememiştir. Bu konularda ilgili yönetmeliklere başvurmanızı öneririm.