Ruhsat süresi doldu, yenilenebilir mi?

Merhaba,

Ruhsat süresinin dolması ve yenilenmesi konusunda öncelikle Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY) hükümlerine bakmamız gerekir. Çünkü öncelik kuralımız gereği, imar yönetmelikleri arasında bir çelişki varsa PAİY geçerlidir.

PAİY Madde 29 – Ruhsat Geçerlilik Süresi ve Yenileme

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY) Madde 29 şu hükmü getirir:

Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Bu durumda yeniden ruhsat alınması mecburidir. Başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır.

Yani ruhsat süresi dolduğunda (2 yıl içinde başlanmamış veya toplam 5 yıl içinde bitirilmemişse) ruhsat kendiliğinden hükümsüz hale gelir. Bu aşamada "yenileme" değil, "yeniden ruhsat alma" söz konusudur. Yani eski ruhsat geçersizdir ve yeni bir ruhsat başvurusu yapmanız gerekir.

Aynı maddenin devamında ruhsat yenilenmesi sırasında harç alınmayacağı belirtilmiştir:

Ruhsat yenilenmesi ve plan tadili sırasında ayrıca harç alınmaz. Ancak inşaat sahasında artış, bağımsız bölümlerin brüt alanında veya niteliğinde değişme olması halinde yeniden hesaplanacak harçtan evvelce ödenen harç tutarı tenzil edilir. Yeni durumda hesaplanan harç tutarında azalma olması halinde iade yapılmaz.

Bu hüküm, yeniden ruhsat alınması durumunda da geçerlidir. Yani yeni ruhsat alırken aynı inşaat alanı ve nitelik korunuyorsa ek harç ödemezsiniz; sadece eksik harç varsa tamamlarsınız.

Peki bu durumda ne yapmalısınız?

1. Ruhsat süresi dolmuş ve yapıya hiç başlanmamışsa: Ruhsat hükümsüzdür. Yeni bir ruhsat başvurusu yapmanız gerekir. Bu başvuru sırasında başvuru tarihinde yürürlükte olan imar planı ve mevzuat hükümleri uygulanır. Yani eski ruhsattaki şartlar geçerli olmaz, güncel kurallara uymanız gerekir.

2. Ruhsat süresi dolmuş ancak inşaat başlamış ve bitmemişse: Ruhsat hükümsüz sayılır, ancak müktesep haklar (başlanmış inşaatın o ana kadarki kısmı) saklıdır. Yani yaptığınız imalatların hukuki durumu korunur. Yine de yeni ruhsat almanız ve inşaatı mevcut mevzuata uygun şekilde tamamlamanız gerekir.

3. Ruhsat süresi içinde (2 yıl içinde) başlanmış ancak 5 yıl içinde bitirilemeyecekse: PAİY Madde 29’a göre ruhsat hükümsüz sayılır. Ancak Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği Madde 12’de farklı bir düzenleme vardır. O maddeye göre:

   Ruhsat süresi içinde tamamlanması mümkün olamayacağı için 5 inci yıl içinde ruhsat yenilemek üzere ilgili idareye başvurarak ruhsat yenilemesi yapılan yapılar hakkında, ruhsat alma tarihinde yürürlükte bulunan mevzuat hükümleri uygulanır.

   Ancak öncelik kuralı gereği PAİY geçerlidir. Yani planlı alanlarda bu yenileme imkânı yoktur; yalnızca plansız alanlarda bu madde uygulanabilir. Kullanıcının alanı plansız değilse (ki çoğu kentsel alan planlıdır) PAİY hükümleri uygulanır.

İmar Kanunu Madde 29 ile Uyum

İmar Kanunu (3194) Madde 29 da aynı hükmü taşır:

Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da **beş yıl içinde bitir