Ortak Giderler ve Teminatı (634 sayılı Kanun Madde 20-22) nedir?

Merhaba! 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20-22. maddeleri, apartman veya sitede yaşayan herkesin ortak giderlerin nasıl paylaşılacağını ve ödenmeyen giderler için hangi teminat mekanizmalarının çalıştığını düzenler. Gelin bu hükümleri adım adım açıklayayım.

---

📌 Gider Paylaşımı (Madde 20)

Madde 20'ye göre ortak giderler, giderin türüne bağlı olarak eşit veya arsa payı oranında paylaşılır:

Gider Türü	Paylaşım Yöntemi
Kapıcı, kaleci, bahçıvan ücreti	Eşit (bağımsız bölüm başına)
Sigorta primleri (ortak yerler için)	Arsa payı oranında
Ortak yer bakım, onarım, güçlendirme giderleri	Arsa payı oranında
Yönetici aylığı	Arsa payı oranında
Ortak tesis (asansör, kalorifer, su deposu vb.) işletme giderleri	Arsa payı oranında

Önemli kural: "Ben ortak yerleri kullanmıyorum, o yüzden ödemem" diyemezsiniz. Kanun, bu bahaneyi kesinlikle reddeder. Gecikme halinde aylık %5 tazminat (gecikme faizi) işler. Kiracı da kira miktarıyla sınırlı olmak üzere müteselsilen (birlikte) sorumludur. Yani kiracı ödemediyse malike de gidilebilir.

---

🛡️ Teminat (Madde 22)

Ödenmeyen giderler için çok etkili bir teminat mekanizması var:

• Borçlu malikin bağımsız bölümü üzerine kanuni ipotek tescil edilebilir.
• Kat maliklerinin gider alacakları önceliklidir (diğer alacaklılardan önce tahsil edilir).
• Bu ipoteği talep etme yetkisi: Yönetici veya herhangi bir kat maliki yazılı başvuru ile talep edebilir. Yani harekete geçmek için yöneticiyi beklemek zorunda değilsiniz.

---

⚠️ Kusur Halinde (Madde 20 – rücu hakkı)

Eğer bir malikin kusurlu davranışı (örneğin tesisatını ihmal etmesi, duvarı yıkması) bir gidere sebep olmuşsa, diğer kat malikleri bu gideri ödedikten sonra kusurlu malike rücu edebilir. Yani siz öder, sonra ondan tahsil edersiniz.

---

🔗 İlgili Kavramlar

Bu düzenlemeler doğrudan şu kavramlarla bağlantılıdır:

• [[Kat Malikleri Hakları]]
• [[Yönetim Planı]]
• [[Kat Mülkiyeti]]

---

📚 Kaynak

Tüm bu bilgiler 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20, 21 ve 22'den alınmıştır. Başka bir yönetmelik (PAİY, Deprem, Yangın, Yapı Denetim) bu konuda hüküm içermez; çünkü ortak gider ve teminat rejimi özel bir kanun olan KMK ile düzenlenmiştir.

---

Umarım bu açıklamalar işinize yarar. Aklınıza takılan başka bir nokta olursa sormaktan çekinmeyin. Kolay gelsin!