Mevcut bir binanın imar planı değişikliği durumunda hakları nelerdir?

Mevcut bir binanın imar planı değişikliği durumunda hakları, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY) kapsamında düzenlenmiştir. Öncelik kuralı gereği, diğer yönetmeliklere (Deprem, Yangın, Yapı Denetim) başvurmadan doğrudan PAİY Ek Madde 8’deki hükümleri esas alıyorum. Wiki’de bu maddenin tam metni bulunmamakla birlikte, paylaşılan kısım yeterli bilgi içermektedir.

1. Plan Değişikliğinin Temel İlkeleri (PAİY Ek Madde 8)

PAİY Ek Madde 8’e göre imar planı değişiklikleri, plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak şekilde yapılmak zorundadır. Her plan değişikliği teklifinde, ihtiyaç analizini içeren sosyal ve teknik altyapı etki değerlendirme raporu hazırlanarak onay merciine sunulmalıdır. Bu rapor, mevcut binanın bulunduğu alanın gelecekteki plan kararlarına uyumunu ve olası etkilerini belgelemek açısından kritiktir.

2. Parsel Bazında Değişikliklerde Sınırlamalar

Aynı madde, nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini artıran parsel bazındaki imar planı değişikliklerini yasaklamaktadır. Bu hüküm, mevcut bir binanın bulunduğu parselde yoğunluk artışına yönelik taleplerin kabul edilmeyeceği anlamına gelir. Yani bina sahibi, mevcut yapısının daha yüksek katlı, daha yoğun bir yapıya dönüşmesini sağlayacak bir plan değişikliği talep edemez.

Fonksiyon değişikliği ise bu yasağın dışında tutulmuştur. Ancak parsel bazında fonksiyon değişikliği ancak taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine yapılabilir. Konut kullanımına dönüşüm ise kesinlikle yasaklanmıştır (5/12/2024 tarihli 7534/7 md. ile eklenen cümle). Yani mevcut bir binanın ticari alandan konuta çevrilmesi mümkün değildir.

3. Ada Bazında Değişikliklerde Şartlar

Bin metrekareden az olmamak kaydıyla oluşmuş adalarda, ada bazında nüfus, yoğunluk, kat adedi veya yüksekliği artıran ya da fonksiyon değişikliği getiren plan değişiklikleri yapılabilir. Ancak bu durumda, ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımlarının adanın merkezine en fazla 500 metre yarıçaplı alanda karşılanması zorunludur. Bu şart, mevcut binanın bulunduğu adada yapılacak bir plan değişikliğinin, bina sahibinin haklarını etkileyebilecek sosyal donatı yükümlülüklerini de beraberinde getirdiğini gösterir.

4. Mevcut Bina Sahibinin Hakları

Mevcut bir bina sahibi, imar planı değişikliği sürecinde şu haklara sahiptir:

• Bilgi ve itiraz hakkı: Plan değişikliği teklifleri askı sürecinde ilan edilir; bina sahibi bu sürece itiraz edebilir.
• Kazanılmış hakların korunması: PAİY’de açık bir hüküm bulunmasa da, imar mevzuatının genel ilkesi, mevcut yapıların ruhsata uygun olarak kazanılmış haklarını korumasıdır. Ancak wiki’de bu konuda yeterli bilgi olmadığından, bu hususa kesin bir yorum getirmek eksik olur.
• Fonksiyon değişikliği talebi: Tüm maliklerin ortak talebi halinde, mevcut binanın fonksiyonu değiştirilebilir (konut dönüşümü hariç).
• Yoğunluk artışı yasağı: Bina sahibi, parselinde yoğunluk artışı talep edemez ancak ada bazında bir değişiklik varsa, bu değişikliğin kendi parseline etk