İmar Planı Değişikliği Süreci

İmar planı değişikliği süreci, aşağıda aşamalar halinde açıklanmıştır. Temel dayanak İmar Kanunu Madde 8 ve Ek Madde 8 hükümleridir.

---

1. Plan Değişikliğinin Temel İlkeleri

İmar planı değişikliği, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği Madde 26 uyarınca aşağıdaki esaslara uygun olmalıdır:

• Plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü bozmayacak nitelikte olmalı
• Sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmamalı
• Kamu yararı amaçlı olmalı
• Teknik ve nesnel gerekçelere dayanmalı
• Yürürlükteki planda öngörülen sosyal ve teknik altyapı standartlarını düşüremez
• Sosyal/teknik altyapı alanlarının kaldırılması, küçültülmesi veya yeri değişikliği zorunluluk olmadıkça yapılamaz
• Çıkmaz yol (taşıt geri dönüş kurbu olmayan) ihdas edilemez
• Karayolları Genel Müdürlüğü sorumluluğundaki yollarda değişiklik için KGM görüşü alınması zorunludur

---

2. Değişiklik Yapılabilecek Durumlar

Plan değişikliği şu konularda yapılabilir:

• Kullanım kararı değişikliği (konut → ticaret vb.)
• Yapılaşma koşulları değişikliği (TAKS, KAKS, yükseklik)
• Yol güzergahı değişikliği
• Kamu hizmet alanı taşınması

---

3. Parsel ve Ada Bazında Kısıtlamalar

İmar Kanunu Ek Madde 8 uyarınca:

Baz	Kural
Parsel bazında	Nüfus artışı, yapı yoğunluğu artışı, kat adedi artışı, bina yüksekliği artışı yapılamaz (fonksiyon değişikliği hariç). Ayrıca 2024 ek düzenlemesiyle konut kullanımına dönüştürme de yapılamaz
Ada bazında	Minimum 1.000 m² ada büyüklüğü şartıyla; nüfus, yoğunluk, kat, yükseklik artışı veya fonksiyon değişikliği yapılabilir. Gerekli sosyal/teknik altyapı adanın merkezine max 500 m yarıçapta karşılanmalıdır

---

4. Onay Süreci Adımları

Adım	İşlem	Süre
1	Plan değişikliği teklifi hazırlanır (yeterli müellif tarafından)	—
2	Belediye meclisinde görüşülüp onaylanır	—
3	Askıya çıkarılır (belediye + internet sitesi + muhtarlık panosu)	30 gün
4	Değişiklik alanında en az 2 adet tabela ile bilgilendirme yapılır	30 gün
5	Muhtarlığa bildirim zorunludur	—
6	Askı süresinde itiraz edilebilir	30 gün içinde
7	İtirazlar belediye meclisince karara bağlanır	15 gün içinde
8	Plan kesinleşir	—

---

5. Sosyal ve Teknik Altyapı Alanlarında Değişiklik

Madde 26 uyarınca özel şartlar:

• İmar planındaki durumu değişecek sosyal/teknik altyapı alanındaki tesisi gerçekleştirecek ilgili yatırımcı Bakanlık veya kuruluşun görüşü alınır
• Yol hariç sosyal/teknik altyapı alanlarının kaldırılması veya küçültülmesi ancak aynı hizmet etki alanı içinde eşdeğer yeni bir alan ayrılması ile mümkündür
• Eşdeğer alan ayrılırken yüzölçümü ve konum özellikleri korunur
• Yer değişikliğinde aynı uygulama etabı veya bölge içinde kalması, yaya erişim mesafelerinin dikkate alınması ve yeni alanın tesise müsait olması zorunludur

---

6. Değer Artış Payı

Ada bazında yapılan ve yoğunluk/kat/yükseklik artışı getiren değişikliklerde %90 değer artış payı uygulanır.

İstisnalar (değer artış payı uygulanmayanlar):

• Riskli yapı parselinde emsali max %20 artıran değişiklikler
• 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm alanları
• Kamu yatırımları ve kamu mülkiyeti
• Vakıf alanları
• Mahkeme kararı gereği yapılan değişiklikler

---

7. Üst Kademe Plana Uyum ve Diğer Kurallar

• Her plan değişikliği üst kademe plana uygun olmalıdır (Uygulama ← Nazım ← Çevre Düzeni ← Mekânsal Strateji)
• Alt kademe planlar üst plana 1 yıl içinde uyumlaştırılmalıdır (İmar Kanunu Madde 8/d)
• Bina yükseklikleri "yençok: serbest" olarak belirlenemez (sanayi, ibadethane, silo hariç)

---

8. Dava Açma Hakkı

Kesinleşme tarihinden itibaren 5 yıl içinde plan değişikliğine karşı idari dava açılabilir.

---

Özet Tablo: Süreler

Aşama	Süre
Askı süresi	30 gün
Bilgilendirme tabelası	30 gün
İtiraz karara bağlama	15 gün
Uyumlaştırma (üst plana)	1 yıl
Dava açma hakkı	5 yıl

---

Uyarılar

1. Askı süresini kaçırmayın: 30 gün içinde itiraz edilmezse plan kesinleşir, sonrasında sadece dava yolu kalır
2. Plan değişikliğini takip edin: Arsa/bina değerini doğrudan etkiler
3. Plan notlarını dikkate alın: Plan notu, yönetmelik hükümlerine göre önceliklidir