İfraz ve tevhid işlemi nasıl yapılır?

## İfraz ve Tevhid İşlemleri: Kapsamlı Rehber İfraz ve tevhid işlemleri, taşınmaz mülkiyetinin yeniden düzenlenmesinde kullanılan temel kadastral işlemlerdir. İfraz, bir parselin birden fazla parçaya bölünmesi; tevhid ise birden fazla parselin birleştirilerek tek parsel haline getirilmesi işlemidir. Bu işlemler, mülkiyet haklarının düzenlenmesi, imar planlarına uyum sağlanması ve arazi kullanımının optimize edilmesi açısından kritik öneme sahiptir. ## İfraz İşlemi ve Yasal Dayanakları İfraz işlemi, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15. ve 16. maddeleri ile 5 Şubat 2018 tarihli Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 7. maddesi kapsamında düzenlenir. İmar planı içindeki parsellerde, imar adası içerisindeki kadastral parsellerin imar planına uygun hale getirilmesi için yapılan ayırma işlemidir. ### İfraz İşleminin Şartları: 1. **Minimum Parsel Büyüklüğü**: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Madde 7'ye göre, ifraz sonucu oluşacak parsellerin her biri, imar planında gösterilen minimum parsel büyüklüklerini sağlamalıdır. Konut alanlarında genellikle minimum 500-600 m², ticari alanlarda 300-400 m² olarak belirlenir (bölgesel farklılıklar olabilir). 2. **Cephe Şartı**: İfraz sonucu oluşacak her parselin yola cephesi bulunmalıdır. Minimum cephe genişliği imar planında belirtilir, genellikle 10-15 metre arasındadır. 3. **İmar Durumu Uygunluğu**: İfraz işlemi, onaylı imar planındaki ada ve parsel düzenlemelerine uygun olmalıdır. ## Tevhid İşlemi ve Uygulama Esasları Tevhid (birleştirme) işlemi, yan yana veya köşeden birbirine bitişik olan birden fazla parselin tek parsel haline getirilmesidir. 3194 sayılı İmar Kanunu Madde 15 ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Madde 8'de düzenlenir. ### Tevhid İşleminin Şartları: 1. **Komşuluk Şartı**: Birleştirilecek parseller birbirine bitişik olmalıdır 2. **Aynı İmar Adası**: Parseller aynı imar adası içinde bulunmalıdır 3. **Malik Muvafakati**: Tüm parsel maliklerinin noter onaylı muvafakati gerekir 4. **İpotek ve Haciz Durumu**: Parseller üzerinde ipotek veya haciz varsa, alacaklıların onayı alınmalıdır ## İfraz ve Tevhid İşlem Adımları ### 1. Başvuru Hazırlığı - İlgili belediyeden imar durumu belgesi alınır - Kadastro müdürlüğünden güncel tapu kaydı ve kadastral pafta örneği temin edilir - Harita mühendisine işlem yaptırılır ### 2. Teknik Dosya Hazırlığı Harita mühendisi tarafından hazırlanması gereken belgeler: - İfraz/tevhid haritası (3 nüsha) - Teknik rapor - Koordinat özet çizelgesi - Alan hesap cetveli - Tapu senedi fotokopisi - İmar durumu belgesi ### 3. Belediye Onayı - Hazırlanan dosya belediye imar müdürlüğüne sunulur - Belediye encümeni kararı alınır (genellikle 15-30 gün sürer) - Onaylanan haritalar mühürlenir ### 4. Kadastro Kontrolü - Onaylı dosya kadastro müdürlüğüne sunulur - Teknik kontroller yapılır - Uygun bulunursa kadastro tescil bildirimi düzenlenir ### 5. Tapu Tescili - Kadastro tescil bildirimi ile tapu müdürlüğüne başvurulur - Harç ve döner sermaye ücretleri yatırılır - Yeni tapu kayıtları oluşturulur ## Gerekli Belgeler ve Maliyetler ### Başvuru İçin Gerekli Belgeler: 1. Dilekçe 2. Tapu senedi aslı veya tapu müdürlüğünden alınacak belge 3. Güncel imar durumu belgesi 4. Kimlik fotokopisi 5. Vekalet (vekil aracılığıyla işlem yapılıyorsa) 6. Harita mühendisi tarafından hazırlanan teknik dosya ### Maliyet Kalemleri: - Harita mühendislik hizmeti ücreti (proje büyüklüğüne göre değişir) - Belediye encümen karar harcı - Kadastro kontrol ve tescil harcı - Tapu harç ve döner sermaye ücretleri - Noter masrafları (muvafakat için) ## Sık Yapılan Hatalar 1. **İmar Planı Kontrolü Yapmamak**: İfraz veya tevhid işlemi öncesi güncel imar planının kontrol edilmemesi, işlemin reddedilmesine neden olabilir. 2. **Minimum Parsel Büyüklüğünü Göz Ardı Etmek**: Özellikle ifraz işlemlerinde, oluşacak parsellerin minimum büyüklükleri sağlamaması en yaygın ret nedenidir. 3. **Hissedar Onayı Almamak**: Müşterek (ortak) mülkiyette tüm hissedarların onayı alınmadan işlem başlatılması. 4. **İpotek/Haciz Kontrolü Yapmamak**: Taşınmaz üzerindeki yükümlülüklerin kontrol edilmemesi, işlemin tapu aşamasında takılmasına neden olur. 5. **Komşu Parsel Maliklerini Bilgilendirmemek**: Özellikle sınır değişikliği olan durumlarda komşu malik onayının alınmaması. ## Özel Durumlar ve İstisnalar ### Tarım Arazilerinde İfraz: 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'na göre, tarım arazilerinin ifrazında farklı kurallar uygulanır. Mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve sulu tarım arazileri 2 hektarın, marjinal tarım arazileri ise 0,5 hektarın altında ifraz edilemez. ### Miras Yoluyla İntikallerde: Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda, mirasçılar arasında anlaşma sağlanarak ifraz yapılabilir. Bu durumda mahkeme kararı veya mirasçılık belgesi gerekir. ### Kamulaştırma Amaçlı İfraz: Kamu yararı kararı alınmış projelerde, kamulaştırma amaçlı ifraz işlemlerinde özel prosedürler uygulanır. ## İşlem Süreleri - Belediye encümen kararı: 15-30 gün - Kadastro kontrolü: 10-15 gün - Tapu tescili: 1-3 gün - Toplam süre: Ortalama 30-45 gün (sorunsuz dosyalarda) ## Önemli Uyarı Bu bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır. İfraz ve tevhid işlemleri, her parselin kendine özgü durumuna göre farklılık gösterebilir. İmar planı yorumları, özel şartlar, varsa imar uygulamaları ve bölgesel farklılıklar nedeniyle mutlaka işlem öncesinde ilgili belediyenin imar müdürlüğüne ve deneyimli bir harita mühendisine danışınız. Özellikle kompleks mülkiyet durumlarında hukuki danışmanlık almanız da faydalı olacaktır.