Bodrum kat emsal hesabina girer mi?

Merhaba! Bodrum katların emsal hesabına girip girmediği, kullanım amacına ve fiziksel konumuna bağlı olarak değişir. Bu konuda öncelikli kaynağımız Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY)’dir. Ayrıca Tip İmar Yönetmeliği Madde 51’deki tamamlayıcı hükümler de dikkate alınmalıdır. İşte detaylı açıklama:

---

📌 PAİY’e Göre Temel Kural

PAİY Madde 4/b’ye göre bodrum kat: “Döşeme üst kotu tabii veya tesviye edilmiş zemin kotunun altında kalan kat” olarak tanımlanır. Ancak bu tanım, emsale dahil olup olmadığını belirlemez; asıl belirleyici olan kullanım şeklidir.

---

✅ Emsale HARİÇ Olan Bodrum Katlar (PAİY Madde 5/8)

Aşağıdaki şartları tamamıyla sağlayan bodrum kat alanları emsal hesabına dahil edilmez:

• Tabii zemin altında kalan kısımlar (zemin üstünde hiçbir bölümü yoksa)
• Ortak kullanım alanı olarak ayrılan bölümler:
  • Sığınak, otopark, depo, teknik alan (kazan dairesi, sıhri tesisat odası vb.)
• Ticari amaçla kullanılmayan alanlar

⚠️ Önemli sınır: Bu şekilde emsal harici sayılan tüm alanların (bodrum + diğer) toplamı, emsale dahil alanın %30’unu geçemez. Aksi halde fazla kısım emsale dahil edilir.

---

❌ Emsale DAHİL Olan Bodrum Katlar

Aşağıdaki durumlarda bodrum kat alanı kesinlikle emsale dahil edilir:

• Ticari amaçla kullanılan (dükkan, ofis, restoran, mağaza vb.)
• Bağımsız bölüm olarak düzenlenen (oturma odası, yatak odası gibi konut birimi)
• Tabii zemin üstünde kalan kısmının yüksekliği 1.20 metreyi geçen bodrum katlar (örn. yarı bodrum)
• Toprağa dayalı olmayan (örneğin tretuvar seviyesinde veya üzerinde) bodrumlar

---

🔍 Tip İmar Yönetmeliği Madde 51 ile Tamamlayıcı Hükümler

Tip İmar Yönetmeliği Madde 51’de de bodrum katlarla ilgili önemli kurallar var. Ancak bu kurallar emsal hesabını değil, kullanım şartlarını düzenler. Yine de bilmenizde fayda var:

• Madde 51/4: Ticari binaların bodrum katlarında döşemenin zemine gömülü olmama şartı aranmaz. Yani ticari bodrumlar tamamen zemin altında olabilir. Ama bu durum emsale dahil olmalarını engellemez.
• Madde 51/3: Toprağa dayalı konut bodrumlarında, oturma odası ve bir yatak odasının döşemesi zeminin altında olmamalı, doğal aydınlatma sağlanmalıdır. Bu tür bağımsız bölümler zaten emsale dahildir.
• Madde 51/5: Yol boyu ticaret kararı alınan güzergahlarda, zemin kattaki ticari birimlerin bodrum katlarına içten bağlantılı piyesler yapılabilir. Bu piyesler de ticari kullanım nedeniyle emsale dahil olur.

---

⚠️ Sık Yapılan Hatalar

1. “Her bodrum emsal haricidir” sanmak – Ticari kullanımda veya bağımsız bölüm düzenlemesinde emsale dahil olur.
2. %30 kuralını unutmak – Bodrum + asansör boşluğu + teknik hacimler toplamı, emsale dahil alanın %30’unu aşamaz.
3. 1.20 metre kriterini yanlış uygulamak – Zemin üstünde kalan kısım 1.20 m’yi geçiyorsa tüm bodrum emsale dahil olur, sadece o kısım değil.
4. Tabii zemin kotunu hatalı almak – Hafriyat öncesi doğal zemin esas alınır, tesviye edilmiş zemin değil.

---

📝 Sonuç

Kısacası: Bodrum katınız tamamen zemin altında, ortak kullanım amaçlı (otopark, sığınak, depo, teknik hacim) ve ticari olmayan bir alan ise emsal haricidir. Ancak ticari amaçlı, bağımsız bölüm olarak düzenlenmiş veya zemin üstünde 1.20 m’den yüksek bölüm içeriyorsa emsale dahildir. Ayrıca tüm emsal harici alanların toplamının emsale dahil alanın %30’unu geçmemesi gerekir.

Bu iki yönetmelik (PAİY + Tip İmar) birlikte değerlendirildiğinde projenizin doğru hesaplanması mümkündür. Kesin karar için bağlı bulunduğunuz belediyenin imar