İmar Hakkı Aktarımı (2025 Ek Düzenleme) nedir?

Merhaba, sorunuzu Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik (Ek: RG-11/9/2025) ve İmar Kanunu Ek Madde 1 kapsamında değerlendiriyorum. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde bu konuda özel bir hüküm bulunmadığından, doğrudan verilen kaynaklara başvuruyorum.

İmar Hakkı Aktarımı (2025 Ek Düzenleme)

Tanım: Uygulama imar planında tamamı veya bir kısmı kamu hizmet alanında kalan parsellerdeki yapılaşma hakkının, bu alanlardan kaynaklanan mağduriyeti gidermek amacıyla başka parsellere aktarılmasıdır. Bu işlem, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik Madde 4/ş hükmü ve İmar Kanunu Ek Madde 1 dayanağıyla yürütülür.

Kavramlar

• Verici parsel: Kamu hizmet alanında kalan, bu nedenle üzerinde yapılaşma hakkı kullanılamayan veya sınırlandırılan parseldir.
• Alıcı parsel: Verici parselden aktarılan emsal hakkının eklendiği, yapılaşma potansiyeli artırılan parseldir.

Koşullar

Aktarımın yapılabilmesi için aşağıdaki şartların tamamı aranır:

1. 1/1000 uygulama imar planı bulunmalıdır.
2. Arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış olmalı veya yapılması mümkün olmamalıdır. (Örneğin mevcut yapılaşma nedeniyle düzenleme yapılamıyorsa)
3. Kamu hizmet alanının oluşturulması için gerekli olan Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) ile karşılanamıyor olmalıdır.
4. Kamu eline geçişin diğer yolları (trampa, satın alma, kamulaştırma) denenmiş ve sonuç alınamamış olmalıdır.

Uygulama Süreci

• İmar hakkı aktarımı imar planı kararıyla yapılır. Plan notlarına bu aktarımı düzenleyen hükümler eklenir.
• Verici parselden aktarılan emsal (KAKS) değeri, alıcı parsele eklenir. Alıcı parselin toplam emsali, planla belirlenen üst sınırı aşamaz (plan notlarında aksi belirtilmedikçe).
• Aktarım sonrası verici parsel, kamu mülkiyetine geçer. Bu parsel artık kamu hizmet alanı olarak kullanılır.

İlgili Kavramlar

• Arazi ve Arsa Düzenlemeleri (AAD): Bu düzenleme, DOP ve diğer arazi kullanım araçlarını içerir.
• DOP (Düzenleme Ortaklık Payı): Kamu hizmet alanlarını karşılamak için parsellerden kesilen %40’a kadar oran.
• KAKS/Emsal: Parselde inşa edilebilecek toplam yapı alanını belirleyen katsayı.
• İmar Planı Değişikliği: Aktarım kararı genellikle plan değişikliği ile onaylanır.

Önemli Not

Bu düzenleme, kamu yararını öncelerken mülk sahiplerinin yapılaşma hakkını tamamen kaybetmesini önler. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde bu konuda çelişen bir hüküm olmadığından, yukarıdaki hükümler geçerlidir. Detaylı uygulama için belediyenizin imar müdürlüğünden bilgi almanızı tavsiye ederim.

Kaynak: Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik Madde 4/ş, İmar Kanunu Ek Madde 1.