Emsal Harici Alanlar — Detay Listesi (PAİY Madde 22)

Merhaba, bu liste Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY) kapsamında, katlar alanı (emsal) hesabına dahil edilmeyen yapı bölümlerini düzenler. Doğrudan PAİY Madde 22’de tanımlanmış olup, PAİY Madde 20/8’de belirtilen taban alanına dahil olmayan alanlar da bu listenin temelini oluşturur. Aşağıda, her iki maddeyi birlikte ele alarak kapsamlı bir açıklama sunuyorum.

---

🏠 Taban Alanına Dahil Olmayan Alanlar (PAİY Madde 20/8)

Öncelikle taban alanı hesabına girmeyen yapı elemanlarını bilmek gerekir çünkü bunların tamamı aynı zamanda emsal haricidir:

• Zemin seviye altındaki avlu, iç bahçe
• Kameriye, pergola, sundurma, süs havuzu, açık havuz – bahçenin %20’sini geçmemek kaydıyla
• Bahçe duvarı, istinat duvarı, ≤6 m² bekçi kulübesi
• Zorunlu yangın merdiveni evi + yangın güvenlik holleri (asgari ölçüde)
• Asgari ölçü asansör boşluğu, ışıklık, bacalar, şaftlar
• Arıtma, trafo, jeneratör, yağmur suyu havuzu, atık hazneleri, ısı merkezi
• Kanopi, arkat (akaryakıt pompaları hariç)
• Güneş paneli temel/kaide hariç olmak üzere
• Açık otopark, giriş saçağı (markiz)
• Gündüz bakımevi 75 m², aile sağlığı merkezi belirli alan

Bu alanların tamamı PAİY Madde 20/8 gereği taban alanına dahil edilmez.

---

📐 Katlar Alanına (Emsal) Dahil Olmayan Alanlar (PAİY Madde 22)

PAİY Madde 22’de sayılan ve emsal hesabına katılmayan alanlar şunlardır:

• Taban alanına dahil olmayanların tamamı (yukarıdaki liste)
• Açık oturma yerleri – üstü sökülür-takılır, kenarları cam panel olsa bile
• Kapıcı dairesi – toplam 70 m² ile sınırlıdır
• Atrium ve galeri boşlukları
• Ortak mescit ve müştemilatı
• Kütüphane odası – 40+ bağımsız bölüm bulunan yapılarda, ortak alan olarak max 50 m²
• Sığınak asgari alanı
• Çocuk oyun alanı/bakım ünitesi – ortak alan, ticari amaçlı değil
• Otopark alanları – tamamı emsal haricidir
• Tesisat katı – yapı yüksekliği >60.50 m olan binalarda
• Isıtma/soğutma/tesisat/su sarnıcı/havalandırma/arıtma/yakıt-su deposu/trafo/jeneratör/ısı merkezi/enerji odası/kömürlük/eşanjör/hidrofor
• Tamamen gömülü bodrumlarda:
  • Ortak toplantı/spor/sosyal alan – max emsal alanın %5’i ve 1000 m²
  • Depo amaçlı eklenti – max bağımsız bölüm net alanının %50’si

---

⚠️ %30 Kuralı – Emsal Harici Sınır

Tüm emsal harici alanların toplamı, yapının toplam emsal alanının %30’unu geçemez. Ancak bu sınıra aşağıdakiler dahil değildir (istisnalar):

• Otopark alanları
• Sığınak asgari alanı
• Zorunlu yangın merdiveni ve güvenlik holleri
• Tesisat katları (belirli yükseklikte)
• Tamamen gömülü bodrumlardaki ortak alanlar ve depolar

Bu istisnalar, %30 sınırına tabi değildir.

---

🔗 İlişkili Kavramlar

• KAKS/Emsal: Katlar alanı kat sayısı – emsal harici alanlar bu hesaba katılmaz.
• TAKS: Taban alanı kat sayısı – Madde 20/8’deki alanlar TAKS hesabına girmez.
• Otopark: PAİY Madde 22’de açıkça belirtildiği üzere tüm otopark alanları emsal haricidir.
• Sığınak: Asgari sığınak alanı her durumda emsal dışıdır.
• Kapıcı Dairesi: Toplam 70 m²’yi aşmamak kaydıyla emsal haricidir.

---

📌 Sonuç

PAİY Madde 22 ve Madde 20/8, yapılarda emsal ve taban alanı hesabına dahil edilmeyen alanların kapsamlı listesini sunar. Bu düzenleme, özellikle ortak kullanım alanları, teknik hacimler, otopark ve sığınak gibi zorunlu yapı elemanlarının teşvik edilmesini sağlar. Ancak tüm emsal harici alanların toplamı (istisnalar hariç) yapının emsal alanının %30’unu aşamaz.

Kaynak: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, Madde 20/8 ve Madde 22.