Yapı ruhsatı yenileme işlemlerinde, imar planında değişiklik yapılmışsa yeni mevzuat hükümleri mi uygulanır?

Merhaba, yapı ruhsatı yenileme işlemlerinde imar planı değişikliği yapılmışsa hangi mevzuat hükümlerinin uygulanacağı konusunu netleştirelim. Öncelikle belirtmeliyim ki bu konudaki en kapsamlı düzenleme Tip İmar Yönetmeliği Madde 54'te yer almaktadır. İmar Kanunu Madde 29 ise temel süreleri ve harç işlemlerini düzenler, ancak plan değişikliği durumunda hangi mevzuatın geçerli olacağına dair ayrıntılı hüküm içermez.

Genel Kural: İlk Ruhsat Hükümleri Geçerlidir

Tip İmar Yönetmeliği Madde 54/3'e göre, ruhsat süresi içinde yapılan yenileme başvurularında idarelerin yenileme tarihine bakılmaksızın ilk ruhsat alma tarihindeki plan ve mevzuat hükümleri esas alınır. Yani süre uzatımı başvurusu yaptığınızda, aradan geçen zamanda plan değişmiş olsa bile yenileme işleminiz ilk aldığınız ruhsatın koşullarına göre yapılır ve ruhsatınız 5 yıl daha uzatılır. Bu yenileme en fazla 2 kere yapılabilir.

Plan Değişikliği Durumunda Özel Hükümler

Ancak işin can alıcı noktası şu: Eğer uygulama imar planında değişiklik yapılmışsa (parsel durumu, kat adedi, yapı yaklaşma mesafeleri, KAKS, TAKS gibi plan kararları değişmişse) ve mevcut yapınız bu yeni plana aykırı hale düşmüşse, Tip İmar Yönetmeliği Madde 54/9 devreye girer. Bu maddeye göre iki seçeneğiniz vardır:

1. Eski ruhsat koşullarına göre devam: Yapınızı ruhsat eki projelerine uygun olarak tamamlatma hakkınız saklıdır. Yani ilk ruhsat tarihindeki plan ve mevzuat hükümleri geçerli olur. Bu bir müktesep hak meselesidir.

2. Yeni plana göre tadilatlı ruhsat: Talep etmeniz halinde yürürlükteki (yeni) plan ve mevzuat hükümlerine göre tadilatlı ruhsat düzenlenebilir. Yani yeni mevzuatı uygulamak zorunlu değil, isteğe bağlıdır.

Aynı fıkrada ruhsatı süre nedeniyle hükümsüz hale gelmiş yapılar için de benzer bir düzenleme vardır: Bu yapıların inşasına devam edilebilmesi için ilk ruhsat koşullarına göre yeniden ruhsat alınması zorunludur, ancak talep edilmesi halinde yürürlükteki plana göre de ruhsat düzenlenebilir. Kat ilavesi gibi özel durumlarda ise yeni planın kat alanı kat sayısına uygunluk şartı aranır.

Özet ve Pratik Tavsiye

• Süre uzatımı (yenileme) başvurularında: İlk ruhsat hükümleri uygulanır. Yeni plan devreye girmez.
• Plan değişikliği nedeniyle uyumsuzluk oluşmuşsa: İki yolunuz var:
  • Dokunma: İlk ruhsat projelerinize sadık kalarak inşaata devam edersiniz.
  • Değişiklik yapma: Yeni plana uygun tadilat yapmak için başvuruda bulunursanız, yeni mevzuat hükümleri uygulanır.

İmar Kanunu Madde 29 da bu süreçte harç işlemlerini düzenler: Ruhsat yenileme sırasında ayrıca harç alınmaz; ancak inşaat alanı veya bağımsız bölüm brüt alanında artış olursa aradaki fark kadar harç ödenir, azalma olursa iade