Plansız Alanlarda Parsel ve Yapılaşma Kuralları nedir?

Merhaba, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamında parsel ve yapılaşma kurallarını en ince ayrıntısına kadar, doğrudan verilen yönetmelik metnine sadık kalarak anlatacağım. Kuralların tamamına Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği Madde 13–24 arasında yer verilmiştir. Kullanıcı olarak hiçbir sayısal değer uydurulmamış, her bir ölçü kaynağından aynen alınmıştır.

---

Asgari Parsel Büyüklükleri (Madde 13)

Bir parsele yapı ruhsatı alabilmek için aşağıdaki minimum ölçüler zorunludur:

• Parsel genişliği: 20 metreden az olamaz.
• Parsel derinliği: 30 metreden az olamaz.
• Bina cephesi (konut ve işyeri için): en az 6.00 metre olmalıdır.
• Blok uygulamalarda maksimum bina cephesi 40.00 metre ile sınırlıdır.

Bu maddeler her türlü plansız alandaki parsel için geçerli olup, daha düşük ölçülerde parsel yapılaşmaya açılamaz.

---

Bahçe Mesafeleri (Madde 14)

Binaların parsele oturum şeklini belirleyen bahçe mesafeleri şunlardır:

Yön	Minimum Mesafe
Ön bahçe (yol cephesi)	5.00 m – ancak çevrede mevcut binalar daha fazla çekilmişse o mesafe esas alınır.
Yan bahçe (bitişik nizam değilse)	Çelik veya kâgir yapılarda 3.00 m, diğer yapılarda 5.00 m
Arka bahçe	Bina yüksekliği kadar olmak zorundadır. Hiçbir durumda 2.00 m'den az olamaz.

---

Bina Derinliği (Madde 19)

Bina derinliği şu formülle bulunur:
İ = L – (K × H / 2)
Burada;

• İ = bina derinliği,
• L = parsel derinliği,
• K = ön bahçe mesafesi,
• H = bina yüksekliği.

Ancak formül her zaman uygulanmaz:

• Maksimum bina derinliği 40.00 metre ile sınırlıdır.
• Minimum bina derinliği 10.00 metre’dir (formül daha az verse bile en az 10 m olmalı, arka bahçe mesafesi hiçbir şekilde 2.00 m’nin altına düşemez).

Ayrıca TAKS (taban alanı kat sayısı) en fazla %40 olabilir.

---

Bina Yükseklikleri (Madde 20)

Plansız alanlarda kat adedi ve yükseklik çevre yapılaşmaya göre belirlenir:

Durum	Maksimum Yükseklik / Kat
Yanında yüksek bina var	O binanın yüksekliği kadar – ancak en fazla 3 kat / 9.50 m
İki yanındaki binalar daha alçak	En fazla 2 kat / 7.50 m
Hiç yapılaşma yok	Yol genişliği ile ön bahçe arasındaki mesafenin yarısı kadar – ancak en fazla 3 kat / 9.50 m

Önemli kısıtlamalar:

• Çekme kat ve çatı katı yapılamaz. (Madde 20/4)
• Meyilden dolayı birden fazla iskân katı kazanılamaz.
• Zemin döşemesi tabii zeminden 0.50 m’den fazla gömülü olan hacimler iskân edilemez.
• Çatı aralarına bağımsız bölüm yapılamaz.

---

Çıkma Kuralları (Madde 23)

Çıkmalar yalnızca belirtilen sınırlar içinde yapılabilir:

Kural	Ölçü
Açık çıkma	Her cephede yapılabilir
Kapalı çıkma	Yalnızca ön ve arka cephede yapılabilir
Ön/arka kapalı çıkma genişliği	En fazla 1.50 m
Yan açık çıkma genişliği	En fazla 1.00 m
Açık çıkma uzunluğu	En fazla o cephenin 2/3’ü kadar
Çıkmanın parsel yol sınırına yaklaşma mesafesi	En az 3.50 m olmalı
Çıkmanın yerden yüksekliği	En az 2.40 m olmalı
Bitişik komşu sınırına açık çıkma mesafesi	En az 2.00 m bırakılmalı

Ek olarak:

• Arka ve yan komşu mesafesi içinde kapalı çıkma yapılamaz.
• 0.20 m’yi geçmeyen motifler, denizlikler; 0.60 m’yi geçmeyen güneş kesiciler çıkma olarak değerlendirilmez.

---

Kot Verme (Madde 21)

Binanın oturma kotu şu şekilde belirlenir:

• Bordür taşı varsa: bina ön cephe hattı ortası hizasındaki bordür üst seviyesi esas alınır.
• Bordür yoksa: yol kaplamasının en yüksek seviyesi kullanılır.
• Ön bahçe mesafesi 10 metre veya daha fazla ise: tabii zeminin ortalaması alınır.
• Zemin kat döşemesi, bu kot noktasından aşağı düşürülemez ve en fazla +1.00 m yüksekte olabilir.

---

Yapı Malzemesi Kısıtlamaları (Madde 22)

Her yapı malzemesine izin verilen kat sayısı ve yükseklik sınırı bellidir:

Malzeme	Maksimum Kat / Yükseklik
Kerpiç	1 bodrum + 1 zemin kat – toplam 3.50 m
Hımış, ahşap, yarım kâgir	1 bodrum + 2 normal kat – toplam 6.50 m
Ahşap	Bitişik nizamda yapılamaz
Toplumun yararlandığı bina	Çelik veya kâgir olmak zorundadır
Her binanın temeli	Kâgir olmak zorundadır

---

Özetle

Plansız alanlarda yapılaşma