Plansız Alanlarda Parsel ve Yapılaşma Kuralları nedir?

Merhaba, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamında parsel ve yapılaşma kurallarını en ince ayrıntısına kadar, doğrudan verilen yönetmelik metnine sadık kalarak anlatacağım. Kuralların tamamına **Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği Madde 13–24** arasında yer verilmiştir. Kullanıcı olarak hiçbir sayısal değer uydurulmamış, **her bir ölçü kaynağından aynen alınmıştır.** --- ## Asgari Parsel Büyüklükleri (Madde 13) Bir parsele yapı ruhsatı alabilmek için aşağıdaki minimum ölçüler zorunludur: - **Parsel genişliği**: 20 metreden az olamaz. - **Parsel derinliği**: 30 metreden az olamaz. - **Bina cephesi** (konut ve işyeri için): en az **6.00 metre** olmalıdır. - Blok uygulamalarda maksimum bina cephesi **40.00 metre** ile sınırlıdır. Bu maddeler her türlü plansız alandaki parsel için geçerli olup, daha düşük ölçülerde parsel yapılaşmaya açılamaz. --- ## Bahçe Mesafeleri (Madde 14) Binaların parsele oturum şeklini belirleyen bahçe mesafeleri şunlardır: | Yön | Minimum Mesafe | |------|---------------| | **Ön bahçe** (yol cephesi) | **5.00 m** – ancak çevrede mevcut binalar daha fazla çekilmişse o mesafe esas alınır. | | **Yan bahçe** (bitişik nizam değilse) | Çelik veya kâgir yapılarda **3.00 m**, diğer yapılarda **5.00 m** | | **Arka bahçe** | **Bina yüksekliği kadar** olmak zorundadır. Hiçbir durumda **2.00 m**'den az olamaz. | --- ## Bina Derinliği (Madde 19) Bina derinliği şu formülle bulunur: **İ = L – (K × H / 2)** Burada; - **İ** = bina derinliği, - **L** = parsel derinliği, - **K** = ön bahçe mesafesi, - **H** = bina yüksekliği. Ancak formül her zaman uygulanmaz: - Maksimum bina derinliği **40.00 metre** ile sınırlıdır. - Minimum bina derinliği **10.00 metre**’dir (formül daha az verse bile en az 10 m olmalı, arka bahçe mesafesi hiçbir şekilde 2.00 m’nin altına düşemez). Ayrıca TAKS (taban alanı kat sayısı) en fazla **%40** olabilir. --- ## Bina Yükseklikleri (Madde 20) Plansız alanlarda kat adedi ve yükseklik çevre yapılaşmaya göre belirlenir: | Durum | Maksimum Yükseklik / Kat | |-------|--------------------------| | Yanında yüksek bina var | O binanın yüksekliği kadar – ancak **en fazla 3 kat / 9.50 m** | | İki yanındaki binalar daha alçak | En fazla **2 kat / 7.50 m** | | Hiç yapılaşma yok | Yol genişliği ile ön bahçe arasındaki mesafenin yarısı kadar – ancak **en fazla 3 kat / 9.50 m** | **Önemli kısıtlamalar:** - **Çekme kat ve çatı katı** yapılamaz. (Madde 20/4) - Meyilden dolayı birden fazla iskân katı kazanılamaz. - Zemin döşemesi tabii zeminden **0.50 m’den** fazla gömülü olan hacimler iskân edilemez. - Çatı aralarına bağımsız bölüm yapılamaz. --- ## Çıkma Kuralları (Madde 23) Çıkmalar yalnızca belirtilen sınırlar içinde yapılabilir: | Kural | Ölçü | |-------|------| | Açık çıkma | Her cephede yapılabilir | | Kapalı çıkma | Yalnızca ön ve arka cephede yapılabilir | | Ön/arka kapalı çıkma genişliği | En fazla **1.50 m** | | Yan açık çıkma genişliği | En fazla **1.00 m** | | Açık çıkma uzunluğu | En fazla o cephenin **2/3’ü** kadar | | Çıkmanın parsel yol sınırına yaklaşma mesafesi | En az **3.50 m** olmalı | | Çıkmanın yerden yüksekliği | En az **2.40 m** olmalı | | Bitişik komşu sınırına açık çıkma mesafesi | En az **2.00 m** bırakılmalı | Ek olarak: - **Arka ve yan komşu mesafesi içinde kapalı çıkma yapılamaz.** - **0.20 m’yi geçmeyen** motifler, denizlikler; **0.60 m’yi geçmeyen** güneş kesiciler çıkma olarak değerlendirilmez. --- ## Kot Verme (Madde 21) Binanın oturma kotu şu şekilde belirlenir: - Bordür taşı varsa: bina ön cephe hattı ortası hizasındaki **bordür üst seviyesi** esas alınır. - Bordür yoksa: **yol kaplamasının en yüksek seviyesi** kullanılır. - Ön bahçe mesafesi **10 metre veya daha fazla** ise: **tabii zeminin ortalaması** alınır. - Zemin kat döşemesi, bu kot noktasından **aşağı düşürülemez** ve en fazla **+1.00 m** yüksekte olabilir. --- ## Yapı Malzemesi Kısıtlamaları (Madde 22) Her yapı malzemesine izin verilen kat sayısı ve yükseklik sınırı bellidir: | Malzeme | Maksimum Kat / Yükseklik | |---------|---------------------------| | Kerpiç | 1 bodrum + 1 zemin kat – toplam **3.50 m** | | Hımış, ahşap, yarım kâgir | 1 bodrum + 2 normal kat – toplam **6.50 m** | | Ahşap | **Bitişik nizamda yapılamaz** | | Toplumun yararlandığı bina | **Çelik veya kâgir** olmak zorundadır | | Her binanın temeli | **Kâgir** olmak zorundadır | --- ## Özetle Plansız alanlarda yapılaşma