Parsel birleştirme (tevhit) işlemi nasıl yapılır?

Merhaba! Parsel birleştirme (tevhit) işleminin nasıl yapıldığını Tip İmar Yönetmeliği Madde 7 kapsamında detaylıca açıklayacağım. Öncelikle belirtmeliyim ki bu konuda Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (Tip İmar) temel kaynaktır; aşağıda yer alan tüm hükümler doğrudan bu yönetmelikten alınmıştır.

Tevhit İşleminin Temel İlkeleri

Madde 7/1 uyarınca, parselasyon planı bulunan yerlerde daha sonra plan değişikliği veya revizyonu yapılmışsa, umumi hizmet alanına isabet eden taşınmazlar ile imar istikameti önünde kalan donatı alanları, kamu eline geçmeden tevhit edilemez. Yani öncelikle bu alanların kamuya terk edilmesi gerekir.

Madde 7/2'ye göre, bir imar adasında ada bazında etüt yapılmadan tevhit işlemi yapılamaz. Bu etütte; mevcut binalar dikkate alınmalı, yeni inşa edilecek binaların şematik konumu çizilmeli ve parsel dağılımının estetik ve sokak silueti açısından uygun olduğu ortaya konulmalıdır.

Hangi Parseller Tevhit Edilebilir?

Aynı yapı nizamı ve kullanım kararına sahip parseller tevhit edilebilir (Madde 7/9). Bu durumda:

• Tevhit sonrası parselin taban alanı ve katlar alanı, tevhit öncesi parsellerin ayrı ayrı hesaplanan değerlerinin toplamını geçemez.
• Plan üzerinde ölçüsü belirlenmiş blok nizamında ise, tevhit öncesi parsellerin blok ölçüsü ile belirlenmiş inşaat alanı hakları toplamı aşılamaz.

Aynı yoldan cephe alan ve aralarında 3.50 metre veya daha fazla kot farkı bulunan parsellerin tevhidi halinde (Madde 7/12):

• Parsellerin bitiştiği sınırda kademe yapılması zorunludur.
• Kat adedi ve bina yüksekliği her kademenin kendi içinde değerlendirilir.

Hangi Parseller Tevhit Edilemez?

Madde 7/10'a göre aşağıdaki parseller tevhit edilemez:

• Yapı nizamı veya kullanım kararı birbirinden farklı olan parseller
• Farklı yollardan cephe alan ara parseller
• İmar planında ifraz hattıyla birbirinden ayrılan parseller

Madde 7/4'e göre, imar planı ile mahreç aldığı yolu kapanan ve imar adası ortasında kalan, yola cephesi bulunmayan parseller ifraz edilemez, dolayısıyla tevhide de konu olamaz.

Madde 7/6'ya göre; taşkın, heyelan, kaya düşmesi gibi afet alanlarında, sıhhi ve jeolojik mahzurları olan veya yapı yapılması yasaklanan alanlar ifraz edilemez – bu durum tevhidi de kapsar. Ancak:

• Sadece bir kısmı yasaklanan parsellerin yapılaşmaya uygun kısımları,
• Ağaçlandırılacak alan olarak gösterilen yerlerdeki parsellerin yasaklamaya tabi olmayan kısımları,
• Tarım yapılacak alanların yasaklamaya tabi olmayan kısımları (Gıda, Tarım ve Hayvancılık il müdürlüğü görüşü alınarak) ifraz edilebilir.

Özel Durumlar ve İdarenin Yetkisi

Madde 7/3: Mevcut haliyle yapılaşmaya elverişli olmayan parsellerde, ilgili idarenin tebliğ tarihinden itibaren 3 ay içinde malikler anlaşamazsa, resen tevhit ve ifraz yapmaya ilgili idare yetkilidir.

Madde 7/7: Kademe hattı belirlenen yerlerde ifraz ve tevhit zorunlu değildir, ancak talep halinde kademe hattı dikkate alınarak işlem yapılır.

Madde 7/11: Aynı veya farklı yapı nizamındaki parsellerde, maliklerin muvafakati ile tevhit yapılmaksızın ortak otopark uygulaması yapılabilir. Bu durumda her parsel sınırı korunur, plan koşulları ayrı ayrı uygulanır, tapuya şerh düşülür.

Madde 7/13: Maliklerin talebi üzerine mevcut bitişik parsellerde parsel sayısı değiştirilmemek kaydıyla, sınır düzeltmeye yönelik ifraz ve tevhitte asgari ifraz şartları aranmaz.

Madde 7/14: