İmar hakkı transferi nedir?

Elinizdeki mevzuat metinlerine göre İmar Hakkı Aktarımı (transferi), özellikle 2025 yılındaki ek düzenlemelerle şekillenmiş bir uygulamadır. İşte detaylar:

Tanım ve Temel Kavramlar

İmar hakkı aktarımı, uygulama imar planında tamamı veya bir kısmı kamu hizmet alanında (örneğin park, yol, okul) kalan özel mülkiyetteki parsellerde bulunan yapılaşma hakkının, malikin muvafakatiyle başka bir parsele taşınmasıdır. Bu işlem, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik Madde 4/ş ve İmar Kanunu Ek Madde 1 kapsamında tanımlanmıştır.

• Verici Parsel: Yapılaşma hakkı kısıtlanan ve bu hakkı başka bir parsele gönderen kamu hizmet alanındaki parseldir.
• Alıcı Parsel: Verici parselden gelen imar hakkının (emsalin) eklendiği parseldir.

Hangi Koşullarda Uygulanır?

Bir parselin imar hakkının aktarılabilmesi için aşağıdaki koşulların bir arada sağlanması gerekir:

1. Aktif Plan: Bölgede 1/1000 ölçekli uygulama imar planı bulunmalıdır.
2. DOP Yetersizliği: Kamu alanına denk gelen parselin, İmar Kanunu'nun 18. maddesine göre Arazi ve Arsa Düzenlemesi (AAD) yapılarak veya Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisiyle kamuya kazandırılması mümkün olmamalıdır. Örneğin, daha önce DOP kesintisi yapıldığı için ikinci kez kesinti yapılamaması veya DOP oranının %45'i aşması bu duruma örnektir.
3. Diğer Yolların Tükenmesi: Öncelikle trampa (takas) veya satın alma gibi diğer yollarla kamu eline geçişin denenmiş ancak başarısız olmuş olması gerekir. Mevzuat, bu yöntemler arasında bir öncelik sırası olmadığını belirtir (Bkz. Fıkra 2, Madde 5/Y06).

Uygulama Esasları ve Sınırlamalar

İmar hakkı aktarımı bir imar planı kararıyla yapılır ve süreç şu kurallara tabidir:

• Mülkiyet Devri: İşlem sonucunda verici parsel bedelsiz olarak kamu mülkiyetine geçer.
• Emsal Artış Sınırı: Alıcı parsele aktarılan inşaat hakkı (emsal), o parselin mevcut imar planındaki emsalinin en fazla %30'u kadar artırılabilir. Bu artış, her halükarda imar planı ile belirlenmiş oranları aşamaz.
• Verici Parsel Hakkının Belirlenmesi: Verici parselden aktarılacak inşaat hakkı, en yakın komşuluğundaki imar parselinin veya adasının emsalini aşmamak kaydıyla ilgili idare tarafından hesaplanır.
• Değerleme ve Mahsuplaşma: Aktarılacak imar haklarının değeri, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşunun belirlediği değerlerin ortalamasından az olmamak üzere, idarenin oluşturacağı kıymet takdir komisyonu tarafından Kamulaştırma Kanunu'nun 11. maddesindeki esaslara göre tespit edilir. Verici ve alıcı parsellerin imar haklarının değerleri arasında fark oluşursa karşılıklı mahsuplaşma (takas) yapılabilir.

Kritik Bir Not: İmar İrtifak Hakkı ile Karıştırmayın

Sorunuzla bağlantılı ancak farklı bir kavram olan İmar İrtifak Hakkı (İmar Kanunu Madde 14), bir gayrimenkulün tamamı kamulaştırılmadan, belirli bir kısmı (örneğin altından geçen metro tüneli veya üzerinden geçen enerji hattı) üzerinde kamu yararı için sınırlı bir ayni hak kurulmasıdır. Bu, imar hakkının tamamen başka bir parsele aktarılmasından farklıdır.