Korunan Alan ve Doğal Sit Alanlarında İnşaat Yapılabilir mi?

Merhaba, bu konuya netlik kazandırmak adına öncelikle sizi şu noktada bilgilendirmek isterim: Evet, korunan alanlar ve doğal sit alanlarında inşaat yapılabilir, ancak bu inşaatın mutlaka koruma amaçlı imar planına uygun olması ve ilgili koruma kurullarının onayının alınması gerekir. Bu alanlarda inşaat yapmak, sıradan bir yapılaşma sürecinden çok daha kapsamlı ve disiplinli bir planlama gerektirir.

İlgili Yönetmelik: Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik (BYKHY) - İmar İlgili — Madde 27

Sorunuzun doğrudan cevabını bulabileceğiniz kaynak, Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik (BYKHY) - İmar İlgili kapsamındaki Madde 27'dir. Bu madde, koruma amaçlı imar planlarının hazırlanma ilkelerini düzenler ve bu tür alanlarda hangi şartlarla yapılaşmaya izin verilebileceğini belirler.

Koruma Amaçlı İmar Planı Olmadan İnşaat Yapılamaz

Madde 27'nin (d) bendi çok açıktır: "Koruma amaçlı imar planlarında ilgili mevzuatı gereği oluşturulan Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu veya Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurullarının uygunluk kararları alınmadan plan onaylanamaz." Bu demektir ki, doğal sit alanı veya başka bir korunan alanda inşaat yapabilmek için öncelikle o alana ait bir koruma amaçlı imar planının bulunması ve bu planın ilgili komisyon veya kurul tarafından onaylanmış olması şarttır. Plansız, rastgele bir yapılaşma bu alanlarda mümkün değildir.

Plan Hazırlanırken Dikkat Edilecek Temel İlkeler

Madde 27'de sıralanan ilkeler, inşaat yapılabilirliğin sınırlarını da çizer:

• Bütüncül yaklaşım (a bendi): Koruma amaçlı imar planı, sit alanının bütününü kapsamalı, varsa etkileşim geçiş sahaları da göz önünde bulundurulmalıdır. Yani sadece bir parselde inşaat yapmak isteseniz bile, alanın tamamıyla ilişkisi kurulmalıdır.

• Afet risklerine karşı dayanıklılık (c bendi): Bu planlarda, tescilli kültür varlıkları ve sit alanları içindeki yapı stokunun deprem, sel, heyelan, yangın, kaya düşmesi gibi afetlere karşı daha dayanıklı hale getirilmesi hedeflenir. Dolayısıyla yapılacak inşaatın bu afet güvenliği stratejilerine uygun olması gerekir.

• Mevcut dokuyu bozmama (h bendi): "Koruma amaçlı imar planlarında sit alanının bütününü olumsuz etkileyecek, mevcut korunması gerekli değerleri bozacak ya da yok edecek ... yeni işlev dönüşümlerine ilişkin plan değişikliği yapılamaz." Bu, çok kritik bir sınırlamadır: Yeni bir inşaat projesi, sit alanının karakterini, tarihi dokusunu veya doğal yapısını olumsuz etkiliyorsa plan değişikliği bile yapılamaz, dolayısıyla inşaat izni verilmez.

• Envanter çalışması (g bendi): Planlama aşamasında tescilli olmayan ancak tescile konu olabilecek kültür ve tabiat varlıkları için envanter çıkarılıp ilgili kurula sunulmalıdır. Bu, inşaat öncesi alanın detaylıca incelendiği anlamına gelir.

• Kurul uygunluğu (f bendi): Doğal sit alanlarına ait koruma amaçlı imar planlarında bölge komisyonu kararı; birden çok koruma statüsünün çakıştığı alanlarda ise ilgili tüm kurulların uygun görüşü alınmalıdır.

Öncelik Kuralı ve Diğer Yönetmelikler

Öncelik kuralımız gereği, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (Tip İmar) 'ne baktığımızda, Madde 70 ve geçici maddeleri korunan alanlarda inşaatla ilgili doğrudan bir hüküm içermemektedir. Bu maddeler daha çok eski yönetmelik döneminde başlamış ruhsat başvurularının sonuçlandırılması ve mevcut teşekküle göre mesafe belirleme gibi teknik konuları düzenler. Korunan alanlardaki inşaat yasağı veya izni konusunda BYKHY Madde 27 açık ara en yetkin ve bağlayıcı kaynaktır.

Pratikte Ne Yapmalısınız?

Eğer bir doğal sit alanı veya korunan alan içinde inşaat yapmayı düşünüyorsanız, izlemeniz gereken yol şudur:

1. Öncelikle ilgili belediyeye veya il özel idaresine başvurarak o alan için onaylı bir koruma amaçlı imar planı olup olmadığını sorgulayın.
2. Eğer plan varsa, plan hükümlerine ve getirdiği yapılaşma koşullarına (kat adedi, gabari, malzeme, işlev vb.) harfiyen uymanız gerekir.
3. Eğer plan yoksa, önce planın hazırlanması için ilgili koruma bölge kuruluna başvurmanız gerekir. Bu süreç, alanın envanter çalışmaları, afet risk değerlendirmesi ve stratejik hedeflerin belirlenmesini içerir.
4. Her durumda, inşaat ruhsatı aşamasında Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu veya Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'nun uygunluk kararını almalısınız. Bu karar olmadan ne koruma amaçlı imar planı onaylanır ne de yapı