Kat Mülkiyetinde Yasak İşler ve Devir Mecburiyeti (634 Madde 24-25) nedir?

Kat Mülkiyetinde Yasak İşler ve Devir Mecburiyeti (634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Madde 24-25)

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 24 ve 25. maddeleri, bir yapının bağımsız bölümlerinde (BB) hangi işlerin yapılamayacağını ve hangi şartlarda malikin BB'sini diğer kat maliklerine devretmek zorunda kalacağını düzenler. Bu hükümler, apartman yaşamının huzur ve düzenini korumak amacıyla getirilmiştir. İşte detaylı açıklaması:

1. Mesken Olarak Gösterilen Bağımsız Bölümlerde Kesin Yasak İşler (Madde 24/1)

Mesken (konut) olarak kullanılmak üzere projelendirilmiş bir bağımsız bölümde, aşağıdaki işyerleri kesinlikle açılamaz:

• Hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı
• Bunlar dışında kalan muayenehane ise serbesttir – yani meskende muayenehane açılması yasak kapsamında değildir.

Bu yasak, kat malikleri kurulunun kararıyla bile aşılamaz; ancak kanunda açıkça belirtilen muayenehane istisnası vardır.

2. Mesken BB'de Oybirliğiyle Açılabilecek İşler (Madde 24/2)

Bazı işyerleri, mesken statüsündeki bir bağımsız bölümde ancak tüm kat maliklerinin oybirliğiyle alacağı karar sonucu açılabilir. Bu işyerleri:

• Sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu
• Fırın, lokanta, pastane, süthane
• İmalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri, çarşı

Bu tür işyerlerinin açılabilmesi için bütün kat maliklerinin yazılı onayı şarttır. Aksi takdirde bu işler yasaklıdır.

3. Avukatlık / Mali Müşavirlik Büroları (Geçici Hüküm)

Kanun, meskenlerde halihazırda faaliyet gösteren avukatlık ve mali müşavirlik bürolarının mevcut faaliyetlerine devam edebileceğini özel bir geçici hükümle düzenlemiştir. Bu, eski düzenlemelerden doğan hakların korunması amacını taşır.

4. Devir Mecburiyeti – Çekilmezlik (Madde 25)

Madde 25, belirli durumlarda malikin bağımsız bölümünü diğer kat maliklerine devretmek zorunda kalacağını hükme bağlar. Bu durumlar:

• a) Gider borcunda ısrar: 2 takvim yılı içinde 3 defa icra veya dava takibine konu olacak şekilde ortak gider borcunu ödememek.
• b) Hâkim emrine rağmen ısrar: Hâkimin verdiği emre rağmen 1 yıl süreyle borç veya diğer yükümlülükleri ihlal etmekte ısrar etmek.
• c) Yasak faaliyetler: Bağımsız bölümü randevu evi veya kumarhane olarak kullanmak.

Devir Süreci Nasıl İşler?

1. Dava açma kararı: Kat malikleri kurulu, sayı ve arsa payı çoğunluğu ile dava açma kararı alır.
2. Hâkimin rolü: Hâkim, öncelikle devir bedelinin bankaya yatırılmasını ister.
3. Devir işlemi: Bedel yatırıldıktan sonra, bağımsız bölümün mülkiyeti diğer kat maliklerine arsa payları oranında devredilir.
4. Zamanaşımı: Dava hakkı, kararın öğrenilmesinden itibaren 6 ay, her halükarda olayın doğumundan itibaren 5 yıl içinde kullanılmalıdır.

Önemli Uyarı

Bu düzenlemeler, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ile çelişmediği sürece doğrudan uygulanır. İmar mevzuatında aksi bir hüküm varsa, öncelik İmar Yönetmeliği'ne ait olup buradaki çelişen hüküm yok sayılır. Ancak 634 sayılı Kanun'un 24 ve 25. maddeleri, imar mevzuatına aykırı olmayan temel kat mülkiyeti kurallarını belirler.

Sonuç olarak: KMK Madde 24, meskenlerde hangi işlerin yasak olduğunu ve hangilerinin oybirliği ile açılabileceğini net şekilde belirler. Madde 25 ise, malikin yükümlülüklerini ihlal etmesi veya bağımsız bölümü suç teşkil eden faaliyetlerde kullanması durumunda, diğer maliklerin hukuki yollarla maliki devre zorlayabileceğini düzenler. Bu hükümler, apartman yaşamının düzenini ve ortak yaşam huzurunu korumayı hedefler.