İstanbul Tabii Zeminden Kotlandırma (İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 13) nedir?

Merhaba,

İstanbul’da inşaat projelerinde en kritik konulardan biri, bir binanın hangi referans kotundan başlatılacağıdır. Sorduğun Tabii Zeminden Kotlandırma, İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 13 kapsamında düzenlenmiştir. Bu madde, özellikle eğimli arazilerde veya yol kotuna göre tabii zemini alçalan parsellerde uygulanır. Şimdi bu hükmü adım adım açıklayayım.

---

1. Uygulama Koşulu (M.13 – Giriş Cümlesi)

Bu kotlandırma yöntemi iki durumda geçerlidir:

• Parsel düz ise; veya
• Parselin tabii zemini, yol kotuna nazaran alçalıyorsa.

Ek olarak, bina ile yol arasındaki mesafe ≥ 6,00 metre ise, bu parsellerde tabii zeminden kotlandırma yapılır. Eğer mesafe 6 metreden azsa, farklı bir kurallar seti devreye girer (o durumda yoldan kotlandırma veya başka bir yöntem uygulanır).

---

2. Genel Kural (M.13/f.1)

Maddenin birinci fıkrası açıkça şöyle der:

Tabii zemin seviyesinden kotlandırma yapılır. Tabii zemin kotu, binanın ±0.00 referans kotunu belirler.

Yani binanın giriş katının (zemin kat) kotu, parselin doğal (işlenmemiş, mevcut arazi) kotu baz alınarak belirlenir. Bu, özellikle eğimli arazilerde yol kotundan farklı bir giriş seviyesi doğmasına neden olabilir.

Önemli: Bu kural, sadece yapının kendi parsel sınırları içindeki tabii zemini referans alır. Yol kotu, komşu parseller veya başka bir referans burada belirleyici değildir.

---

3. Bodrum İlişkisi (M.13 – M.32/f.5 bağlantısı)

Madde 13, bodrum kat düzenlemelerini doğrudan yapmaz, ancak M.32/f.5’e atıfta bulunur. Buna göre:

Tabii zeminden kotlandırılan parsellerde bina giriş kuralları, yoldan kotlandırmadan farklıdır.

Fark şudur:

• Yoldan kotlandırmada giriş genellikle yol kotuna yakın bir seviyede yapılır.
• Tabii zeminden kotlandırmada ise giriş, doğal arazi kotuna göre ayarlanır. Bu nedenle merdiven, rampa veya benzeri geçiş elemanları kullanılır.

Ayrıca, tabii zeminden kotlandırma yapılan bir parselde bodrum kat tanımı da değişir. Bodrum kat, tabii zeminden itibaren 1,50 m’den fazla gömülü olan kat olarak kabul edilir (bu ayrıntı M.13’te değil, M.32/f.5’te yer alır, ancak konunun bütünlüğü için burada hatırlatmak isterim).

---

4. Pratikte Ne Anlama Gelir?

Bir örnekle açıklayayım:

• Parselin tabii zemini yol kotundan 2 m alçak ve bina–yol mesafesi 8 m (şart sağlanmış).
• Bu parselde ±0.00 kotu, tabii zemin kotuna eşit alınır.
• Giriş, yol kotundan değil, tabii zeminden yapılır.
• Yola ulaşmak için merdiven veya rampa inşa edilmesi gerekir.
• Bodrum kat, tabii zeminden 1.50 m daha aşağıda başlayabilir, ancak giriş kotu yol kotuna göre değil, tabii zemine göre belirlendiği için bodrum kat sayısı ve kullanımı farklılaşır.

---

5. İlgili Diğer Başlıklar

Yönetmelikte bu maddeyle bağlantılı şu kavramlar da bulunur:

• İstanbul Kat ve Kot Kuralları (bina yüksekliği, kat adedi)
• İstanbul Yoldan Kotlandırma — Detay (alternatif yöntem)
• İstanbul Bodrum Detay (bodrum kat tanımı ve sınırları)

Bu başlıklar, M.13’ün uygulamasını tamamlayan hükümlerdir. Ancak şu an için sadece M.13’ü konuşuyoruz.

---

Sonuç

İstanbul Tabii Zeminden Kotlandırma, binanın referans kotunun doğal arazi kotuna eşitlenmesi ve girişin bu kottan sağlanmasıdır. Uygulanabilmesi için parselin ya düz ya da yol kotuna göre alçalan bir eğime sahip olması, ayrıca bina–yol mesafesinin en az 6,00 m olması gerekir. Bu yöntem, özellikle eğimli arazilerde daha doğal bir yerleşim sağlar, ancak giriş düzenlemeleri yoldan kotlandırmaya göre daha karmaşıktır.

Sorunun tam karşılığı İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 13’te düzenlenmiştir. Başka bir yönetmelik (PAİY, Deprem, Yangın vb.) bu konuda verilenler arasında yer almadığı için sadece bu madde esas alınmıştır.

Umarım açıklayıcı olmuştur. Başka bir sorun olursa yine beklerim.