İstanbul Esaslı Tadilat (İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 61) nedir?

İstanbul'da bir yapıda esaslı tadilat yapmayı düşünüyorsanız, bilmeniz gereken tüm detayları aşağıda İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 61 ve Madde 72/4 kapsamında samimi ve profesyonel bir dille açıklıyorum.
Öncelikle belirteyim: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY) esaslı tadilat konusunda genel hükümler içerir, ancak İstanbul İmar Yönetmeliği (İstanbul Yönetmeliği) İstanbul’a özgü düzenlemeler getirdiği için burada öncelikle İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri uygulanır. PAİY ile çelişen bir durum olursa, İstanbul İmar Yönetmeliği geçerlidir ve çelişen hüküm yok sayılır.

---

📌 Esaslı Tadilatın Tanımı ve Genel Kural (Madde 61)

İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 61’e göre, mevcut bir yapının esaslı tamir veya tadili, ancak yürürlükteki mevzuata aykırı olmamak şartıyla yapılabilir. Bu tür bir tadilat için ruhsat alınması zorunludur. Yani herhangi bir tadilata başlamadan önce mutlaka ilgili idareye (genelde ilçe belediyesi) başvurarak ruhsat almalısınız.

---

📋 Proje Gerekleri (Madde 61)

Tadilatın proje aşaması oldukça önemlidir. Madde 61’e göre:

• Mimari proje yeniden tanzim edilmelidir.
• Tadilat, statik veya tesisat değişikliği gerektiriyorsa, bu projeler de yenilenmelidir.
• Hazırlanan tadilat projeleri, idare tarafından mühürlenip imzalanır.
• Projeler 5 takım halinde düzenlenir ve Madde 60 esaslarına uygun olarak onaylanır.
• Ruhsat belgesine, proje tarihleri ve müellif bilgileri yazılır.

Bu süreçte projelerin eksiksiz ve mevzuata uygun olması kritik önem taşır.

---

🏛️ Geçiş Hükmü – Eski Yapılar İçin Esaslı Tadilat (Madde 72/4)

Madde 72/4, İstanbul İmar Yönetmeliği’nin yürürlüğe girmesinden önce yapılmış ve kullanma izni almış yapıları kapsar. Bu tür yapılarda yapılacak esaslı tadilatlarda aşağıdaki şartlar sağlanırsa, işlem ruhsat tarihindeki mevzuata göre sonuçlandırılabilir:

• ✅ Emsal, inşaat alanı, kullanım amacı ve ortak alanlar değiştirilmemelidir.
• ✅ Bağımsız bölüm arsa payları değiştirilmemelidir.
• ✅ Taşıyıcı sistem olumsuz etkilenmemelidir.
• ✅ Saçak seviyesi ve çekme mesafeleri ihlal edilmemelidir.
• ✅ Yangın, deprem, ısı ve su yalıtımı, enerji verimliliği gibi tedbirler alınmalıdır.

Bu geçiş hükmü sayesinde, eski yapılarda yapılacak tadilatlar daha esnek bir mevzuatla (yani yapının ilk ruhsat tarihindeki kurallarla) tamamlanabilir. Ancak yukarıdaki sınırlamalara kesinlikle uyulmalıdır.

---

🔍 Pratikte Nelere Dikkat Etmelisiniz?

1. Ruhsat Şartı: Tadilat öncesinde ruhsat almayı unutmayın. Ruhsatsız yapılan tadilat kaçak yapı statüsüne girer.
2. Projelerin Güncellenmesi: Her türlü esaslı tadilatta mimari proje yenilenmeli; statik, tesisat gibi değişiklikler varsa ilgili projeler de güncellenmeli.
3. Eski Yapılarda Dikkat: Yönetmelik öncesi yapılmış binalarda tadilat yapacaksanız, Madde 72/4’teki kısıtlamaları (emsal, arsa payı, taşıyıcı sistem vb.) kontrol edin. Bu koşullara uyduğunuzda işlemler daha kolay ilerler.
4. İdareye Danışın: Tadilatın kapsamına göre ek belgeler istenebilir. Projeleri onaylatırken idarenin taleplerini önceden öğrenmek zaman kazandırır.

---

📚 Kaynak

• İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 61: Esaslı tadilat tanımı, ruhsat zorunluluğu ve proje gerekleri.
• İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 72/4: Yönetmelik öncesi yapılmış yapılara uygulanacak geçiş hükmü.

---

Umarım bu açıklamalar işinizi kolaylaştırır. Başka bir sorunuz olursa çekinmeden sorabilirsiniz.