İstanbul Esaslı Tadilat (İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 61) nedir?

# İstanbul Esaslı Tadilat Nedir? (İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 61) Merhaba, İstanbul'da bir yapının esaslı tadilatıyla ilgili merak ettiğiniz konuyu, **İstanbul İmar Yönetmeliği'nin 61. maddesi** ve **72/4 geçiş hükmü** kapsamında detaylıca açıklıyorum. Öncelikle şunu vurgulayayım: Bu yönetmelik, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne (PAİY) göre **daha spesifik ve bağlayıcıdır**. Dolayısıyla cevabımda yalnızca İstanbul İmar Yönetmeliği'ni esas alıyorum. --- ## Genel Kural: Ruhsat Zorunluluğu İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 61'e göre, mevcut bir yapının esaslı tamir ve tadili, yürürlükteki mevzuata aykırı olmamak kaydıyla yapılabilir. **Ruhsat alınması zorunludur.** Tadilatın kapsamına bağlı olarak yeni bir inşaat ruhsatından farklı bir süreç işler, ama temel prensip şudur: Hiçbir tadilat izinsiz yapılamaz. Tadilat projeleri, idare tarafından mühürlenip imzalanır; 5 takım halinde düzenlenir ve M.60 maddesi esaslarına uygun olarak onaylanır. Ayrıca ruhsat belgesine, projenin tarihi ve müellif bilgileri yazılır. --- ## Proje Gerekleri: Mimari ve Mühendislik Projeleri - **Mimari proje** yeniden tanzim edilir. - Eğer tadilat *statik veya tesisat değişikliğini* gerektiriyorsa, bu projeler de yenilenir. Yani sıva-boya gibi basit işler değil, taşıyıcı sistem veya tesisatlara müdahale varsa, o disiplinlerin projeleri de hazırlanır. - Tüm projeler, ilgili idare tarafından incelenip mühürlenir ve imzalanır. Bu, projelerin mevzuata uygunluğunun resmi onayıdır. --- ## Geçiş Hükmü: Yönetmelik Öncesi Yapılar (Madde 72/4) Bu madde çok kritiktir. Yönetmelik yürürlüğe girmeden önce yapılmış ve **kullanma izni almış** yapılarda yapılacak esaslı tadilatlar için aşağıdaki kurallar geçerlidir: - **Emsal, inşaat alanı, kullanım amacı ve ortak alanlar değiştirilemez.** Yani kat alanı artırılamaz, daire sayısı değiştirilemez, ortak merdiven veya bahçe gibi alanlar küçültülemez. - **Bağımsız bölüm arsa payları değiştirilemez.** Kat maliki olan herkesin arsa payı aynı kalmalıdır. - **Taşıyıcı sistem olumsuz etkilenemez.** Deprem güvenliği riske atılamaz. - **Saçak seviyesi ve çekme mesafeleri ihlal edilemez.** Yani yapının dış cephe hattı, saçak kotu gibi ölçüler korunmalıdır. - **Yangın, deprem, ısı yalıtımı, enerji verimliliği tedbirleri alınmalıdır.** Tadilat sırasında bu güvenlik önlemlerinin güncellenmesi zorunludur. Bu durumda tadilat, **ruhsat tarihindeki mevzuata** göre sonuçlandırılabilir. Yani yeni yönetmelik hükümleri değil, tadilat ruhsatının alındığı tarihteki yürürlükteki kurallar uygulanır. --- ## Özetle: Kimler İçin Geçerli? - **Yeni yapılan binalar** için Madde 61 doğrudan uygulanır; tüm projeler yenilenir, ruhsat alınır. - **Yönetmelik öncesi yapılıp iskan almış binalar** için Madde 72/4 geçerlidir; tadilatın kapsamı sınırlıdır ve geçmiş mevzuata göre değerlendirme yapılabilir. Her iki durumda da yapılan tadilatın mevzuata aykırı olmaması, deprem ve yangın güvenliğini sağlaması şarttır. **Ruhsatsız tadilat yapılması durumunda idari para cezası ve yapının mühürlenmesi gibi yaptırımlar uygulanır.** Umarım açıklayıcı olmuştur. Başka bir konuda merak ettiğiniz olursa yine sorabilirsiniz.