İstanbul Emsal ve Alan Hesabı (İstanbul İmar Yönetmeliği M.19-22) nedir?

Elbette, İstanbul İmar Yönetmeliği kapsamında **emsal ve alan hesabı** konusunu, verdiğiniz yönetmelik bilgilerine sadık kalarak aşağıda detaylandırıyorum. --- ## İstanbul Emsal ve Alan Hesabı (İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 19-22) Planlı alanlarda bir yapının boyutlarını ve yoğunluğunu belirleyen en kritik kurallar, İstanbul İmar Yönetmeliği'nin 19, 20, 21 ve 22. maddelerinde düzenlenmiştir. Bu maddeler, yapılaşma koşullarından emsale dahil edilmeyen alanlara kadar kapsamlı bir çerçeve sunar. ### 1. Yapılaşma Koşulları (Madde 19) İstanbul İmar Yönetmeliği **Madde 19**'a göre, bir parselin yapılaşma koşulları, parselin kullanım fonksiyonuna göre belirlenir. Bu koşullar şunları kapsar: - **TAKS** (Taban Alanı Katsayısı): Yapının taban alanının parsel alanına oranı. - **KAKS** (Kat Alanı Katsayısı / Emsal): Toplam inşaat alanının parsel alanına oranı. - **Kat adedi** ve **yapı yüksekliği** gibi diğer sınırlamalar. Bu değerler, imar planlarında ve ilgili paftalarda belirtilir. Plan hükmü olmayan durumlarda ise yönetmelikteki genel hükümler geçerlidir. ### 2. Taban Alanı Nedir? (Madde 20) **Madde 20**, taban alanını şöyle tanımlar: > Tabii veya tesviye edilmiş zemin üzerinde, etrafı açık bırakılarak kolonlar veya duvarlar üzerine oturan yapının zemin kattaki alanıdır. Yani yapının, toprağa oturduğu en alt katın (genelde zemin kat) izdüşüm alanıdır. Bodrum katlar, eğer tamamen gömülü değil ve zemin kotunun üzerinde kalıyorsa, taban alanı hesabına girebilir. ### 3. Katlar Alanı (Madde 21) **Madde 21**'e göre "Katlar Alanı" şu alanların **toplamı**dır: - **Bodrum katlar** (tamamen gömülü olanlar dahil, ancak istisnalar var) - **Zemin kat** - **Ara katlar / asma katlar** - **Çatı arası piyesleri** (kullanılabilir alan yaratan) - **Açık ve kapalı çıkmalar** (balkon, teras gibi) Kısacası, yapının tüm kat alanlarının toplamı, katlar alanını oluşturur. İşte bu toplam değer, KAKS (emsal) hesabında kullanılır. ### 4. Emsal Hesabına Dahil Edilmeyen Alanlar (Madde 22) Her alan emsale sayılmaz. İşte **İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 22**'de sayılan istisnalar: | Madde 22 Kapsamında Emsale Dahil Edilmeyen Alanlar | |----------------------------------------------------| | ✅ **Tamamen gömülü bodrum katlardaki ortak alan otoparklar** (belirli şartlarla) | | ✅ **Sığınaklar** (ilgili mevzuata uygun olmak kaydıyla) | | ✅ **Yangın merdiveni ve holleri** | | ✅ İlgili bölümde belirtilen diğer istisnalar (örneğin; asansör boşlukları, tesisat bacaları, belirli teknik hacimler) | Bu alanlar, katlar alanı hesabına **dahil edilmez**, dolayısıyla KAKS hesabında da dikkate alınmaz. Özellikle projelerde yaygın olarak kullanılan **tamamen gömülü bodrum otopark** istisnası, bina yoğunluğunu azaltarak daha konforlu yaşam alanları yaratılmasını sağlar. ### Özet: Adım Adım Hesap 1. **Parsel alanı** belirlenir (m²). 2. İmar planından **TAKS** ve **KAKS** değerleri okunur. 3. **Taban alanı** = TAKS x Parsel Alanı (Madde 20). 4. **Toplam katlar alanı** tüm katlar toplanır (Madde 21). 5. **Emsale dahil edilmeyen alanlar** Madde 22'ye göre çıkarılır. 6. Kalan değer ≤ KAKS x Parsel Alanı olmalıdır. Bu kurallar, İstanbul’daki yapılaşmanın hem hukuka uygun hem de şehir estetiğine ve güvenliğine uygun olmasını sağlar. Proje hazırlarken mutlaka ilgili maddelerin güncel halini ve bağlı bulunduğunuz ilçe belediyesinin uygulama esaslarını kontrol edin.