İstanbul Bir Parselde Birden Fazla Bina (İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 24)

Genel Kural ve Uygulama Esasları

Merhaba, İstanbul'da bir parselde birden fazla bina yapmak istediğinizde, öncelikle uygulama imar planına bakmanız gerekir. İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 24'e göre, uygulama imar planında aksine bir hüküm bulunmuyorsa aşağıdaki kurallar devreye girer. Yani imar planındaki özel düzenlemeler her zaman önceliklidir; plan yoksa yönetmelik hükümleri geçerlidir.

Bina Arası Mesafeler

Parsel içinde birden fazla bina inşa ederken, her bina arasında ilgili yönetmelikte belirtilen bahçe mesafeleri uygulanır. Bu mesafe hesaplanırken iki binanın yan bahçe mesafelerinin toplamı kadar bir boşluk bırakılması gerekir. Yani iki bina arasındaki mesafe, birinci binanın yan bahçe mesafesi ile ikinci binanın yan bahçe mesafesinin toplamına eşittir. Bu kural, binalar arasında yeterli havalandırma, ışık alma ve yangın güvenliği sağlamak amacıyla getirilmiştir.

Çıkma Arası Mesafeler

Binaların çıkma (balkon, saçak, cumba vb.) yapması durumunda, bu çıkmaların uç noktaları arasında en az 6,00 metre mesafe bulunmalıdır (M.45/5 hükmü). Aynı kural, H, T veya L şeklindeki yapılarda farklı bağımsız bölümlere ait çıkmalar arasında da geçerlidir; bu tür yapılarda da çıkma uçları arası minimum 6,00 metre olarak belirlenmiştir (M.45/6). Bu ölçü, komşu binaların birbirinin manzarasını, ışığını veya mahremiyetini aşırı derecede engellememesi için kritik bir sınırdır.

60,50 Metre ve Üzeri Yükseklikteki Binalar İçin Özel Kural (M.23/f)

Bir parselde 60,50 metre ve daha yüksek birden fazla bina yapılması durumunda bina aralarındaki mesafe daha da artar. Bu binalar arasında minimum 20,00 metre mesafe şartı aranır. Üstelik bu mesafe, bina yüksekliği 60,50 metreyi aştıkça artar: 60,50 metre sonrasındaki her 3 metre yükseklik artışı için mesafeye +0,50 metre eklenir.

Örneğin, 66,50 metre yüksekliğinde iki bina düşünelim: 66,50 - 60,50 = 6 metre fark var. Bu 6 metre, 3 metrelik dilimlere bölündüğünde 2 adet 3 metre eder. Her dilim için 0,50 metre eklenirse toplam 1,00 metre ilave mesafe gerekir. Yani binalar arası mesafe en az 20,00 m + 1,00 m = 21,00 metre olmalıdır. Bu kural, yüksek yapıların rüzgar yükü, deprem güvenliği ve görsel etki açısından birbirlerine çok yaklaşmasını engeller.

Değerlendirme

Bu kuralların amacı, parsel içinde sağlıklı, güvenli ve estetik bir yapılaşma düzeni sağlamaktır. Binalar arasındaki mesafeler, yangın güvenliği, güneşlenme, havalandırma ve acil durum müdahale yolları gibi temel ihtiyaçları karşılar. Ayrıca, yüksek binalar için getirilen ek mesafe şartı, İstanbul'un yoğun yapılaşma koşullarında daha da önem kazanır.

İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 24, bu konuda başvurmanız gereken temel kaynaktır. Herhangi bir proje hazırlığında, öncelikle bağlı olduğunuz ilçe belediyesinin imar müdürlüğü ile görüşerek uygulama imar planını kontrol etmenizi ve yönetmelikteki bu sayısal değerlere titizlikle uymanızı öneririm. Unutmayın, planlı alanlarda öncelik her zaman imar planındadır; ancak plan hükmü yoksa yönetmelik devreye girer.