İstanbul Esaslı Tadilat Nedir? (İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 61)

Merhaba, İstanbul'da bir yapının esaslı tadilatıyla ilgili merak ettiğiniz konuyu, İstanbul İmar Yönetmeliği'nin 61. maddesi ve 72/4 geçiş hükmü kapsamında detaylıca açıklıyorum. Öncelikle şunu vurgulayayım: Bu yönetmelik, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne (PAİY) göre daha spesifik ve bağlayıcıdır. Dolayısıyla cevabımda yalnızca İstanbul İmar Yönetmeliği'ni esas alıyorum.

Genel Kural: Ruhsat Zorunluluğu

İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 61'e göre, mevcut bir yapının esaslı tamir ve tadili, yürürlükteki mevzuata aykırı olmamak kaydıyla yapılabilir. Ruhsat alınması zorunludur. Tadilatın kapsamına bağlı olarak yeni bir inşaat ruhsatından farklı bir süreç işler, ama temel prensip şudur: Hiçbir tadilat izinsiz yapılamaz. Tadilat projeleri, idare tarafından mühürlenip imzalanır; 5 takım halinde düzenlenir ve M.60 maddesi esaslarına uygun olarak onaylanır. Ayrıca ruhsat belgesine, projenin tarihi ve müellif bilgileri yazılır.

Proje Gerekleri: Mimari ve Mühendislik Projeleri

• Mimari proje yeniden tanzim edilir.
• Eğer tadilat statik veya tesisat değişikliğini gerektiriyorsa, bu projeler de yenilenir. Yani sıva-boya gibi basit işler değil, taşıyıcı sistem veya tesisatlara müdahale varsa, o disiplinlerin projeleri de hazırlanır.
• Tüm projeler, ilgili idare tarafından incelenip mühürlenir ve imzalanır. Bu, projelerin mevzuata uygunluğunun resmi onayıdır.

Geçiş Hükmü: Yönetmelik Öncesi Yapılar (Madde 72/4)

Bu madde çok kritiktir. Yönetmelik yürürlüğe girmeden önce yapılmış ve kullanma izni almış yapılarda yapılacak esaslı tadilatlar için aşağıdaki kurallar geçerlidir:

• Emsal, inşaat alanı, kullanım amacı ve ortak alanlar değiştirilemez. Yani kat alanı artırılamaz, daire sayısı değiştirilemez, ortak merdiven veya bahçe gibi alanlar küçültülemez.
• Bağımsız bölüm arsa payları değiştirilemez. Kat maliki olan herkesin arsa payı aynı kalmalıdır.
• Taşıyıcı sistem olumsuz etkilenemez. Deprem güvenliği riske atılamaz.
• Saçak seviyesi ve çekme mesafeleri ihlal edilemez. Yani yapının dış cephe hattı, saçak kotu gibi ölçüler korunmalıdır.
• Yangın, deprem, ısı yalıtımı, enerji verimliliği tedbirleri alınmalıdır. Tadilat sırasında bu güvenlik önlemlerinin güncellenmesi zorunludur.

Bu durumda tadilat, ruhsat tarihindeki mevzuata göre sonuçlandırılabilir. Yani yeni yönetmelik hükümleri değil, tadilat ruhsatının alındığı tarihteki yürürlükteki kurallar uygulanır.

Özetle: Kimler İçin Geçerli?

• Yeni yapılan binalar için Madde 61 doğrudan uygulanır; tüm projeler yenilenir, ruhsat alınır.
• Yönetmelik öncesi yapılıp iskan almış binalar için Madde 72/4 geçerlidir; tadilatın kapsamı sınırlıdır ve geçmiş mevzuata göre değerlendirme yapılabilir.

Her iki durumda da yapılan tadilatın mevzuata aykırı olmaması, deprem ve yangın güvenliğini sağlaması şarttır. Ruhsatsız tadilat yapılması durumunda idari para cezası ve yapının mühürlenmesi gibi yaptırımlar uygulanır.

Umarım açıklayıcı olmuştur. Başka bir konuda merak ettiğiniz olursa yine sorabilirsiniz.