İstanbul Emsal Harici Alanlar — Detay (İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 22) nedir?

Merhaba,

İstanbul'da inşaat projeleriyle uğraşan biri olarak emsal harici alanlar konusu en kritik mevzuat başlıklarından biridir. Elinizdeki İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 22 bu konuyu üç ana kategoride düzenler: hiç hesaba katılmayanlar, bodrumda yapılırsa dışarıda kalanlar ve %30 sınırı içinde kalanlar.

Öncelik notu: Bu hükümler, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY) ile çelişmez. PAİY’in 5. maddesi ve ekleri emsal harici alanları benzer şekilde düzenler. Ancak İstanbul İmar Yönetmeliği (İİY) yerel şartlara göre daha detaylıdır. Çelişme durumunda İİY geçerlidir.

---

a) Emsal ve %30 Hesabına Dahil Olmayan Alanlar (Tamamen Dışarıda)

Bu alanlar ne emsal (TAKS/ Emsal) ne de %30 ortak alan sınırına girer:

• Yangın merdiveni + korunumlu koridor + yangın güvenlik holü: Asgari 6 m² (İİY Md.22/a-1).
• Son kat üstü ortak alan teras çatılar: Ortak kullanıma açık, kapalı olmayan teraslar (Md.22/a-2).
• Bahçede yapılan açık otoparklar: Üstü kapalı olmayan, sadece zemin işaretlemesi olan alanlar (Md.22/a-3).
• Konferans/spor/sinema/tiyatro zorunlu boşlukları: Yapı ruhsatında belirtilen, toplanma amaçlı boşluklar (Md.22/a-4).
• AVM atrium boşlukları: Her katta asgari büyüklükteki iç avlu boşlukları (Md.22/a-5).

Bu alanlar hiçbir şekilde emsale girmez ve %30 hesabında dikkate alınmaz.

---

b) Bodrum Katlarda Yapılırsa Emsal ve %30 Dışı

Aşağıdaki alanlar tamamen bodrumda (zemin altında) yapıldığında emsal hesaplarına girmez:

• Zorunlu otopark alanının 2 katı: Yönetmeliğin öngördüğü zorunlu otopark miktarının iki katı bodrumda inşa edildiğinde emsal dışı kalır (Md.22/b-1).
• Sığınak, asansör, merdiven, baca, şaft, ışıklık, ısı/tesisat, yakıt/su deposu, jeneratör, enerji odası, kömürlük, kapıcı dairesi: Tüm bu teknik ve ortak alanlar asgari büyüklükleri kadar emsal dışıdır (Md.22/b-2).
• Konut depo eklentisi: Bağımsız bölüm brüt alanının %10'u; ticari birimlerde %50'si (Md.22/b-3).
• Mescit/müştemilat: Konut yapılarında 150 m²; konut dışı yapılarda 300 m²'ye kadar (Md.22/b-4).
• Tamamen gömülü otopark ve ortak alanlar: Zemin kotunun altında kalan tüm ortak alanlar (hol, koridor vb.) (Md.22/b-5).
• Çocuk oyun/bakım odası: 100 m²'yi geçmeyen bölüm (Md.22/b-6).

Bu alanların emsale girmemesi için bodrumda olması şarttır. Zemin veya üst katta yapılırsa emsale dahil olur.

---

c) %30 Dahilinde Ama Emsal Harici Alanlar

Bu alanlar emsale girmez ancak toplam inşaat alanının %30'unu aşamaz. Yani bu alanların toplamı, emsale giren alanın %30'una kadar serbesttir:

• Tabii/tesviye zemin avluları, iç bahçeler (Md.22/c-1).
• Kameriye, pergola, sundurma, yüzme/süs havuzu: Bahçe alanının %20'sini geçmeyen (Md.22/c-2).
• Üstü açık/hafif örtülü zemin terasları: Bağımsız bölüm brüt alanının %10'unu geçmeyen (Md.22/c-3).
• Kontrol/bekçi kulübesi: Max 6 m² (Md.22/c-4).
• Asgari asansör, ışıklık, çöp/atık bacaları, hava bacaları, şaftlar (Md.22/c-5).
• Trafo, jeneratör, yağmur suyu havuzu, atık hazneleri (Md.22/c-6).
• Kanopi ve arkatlar (akaryakıt pompaları hariç) (Md.22/c-7).
• Güneş panelleri (temel/kaide hariç) (Md.22/c-8).
• Giriş saçakları (markizler) (Md.22/c-9).
• Su sarnıcı, gri su havuzu, otopark, sığınak, tesisat alanları (Md.22/c-10).
• Açık oturma yerleri (hafif malzeme üstü, rüzgar kesici cam) (Md.22/c-11).
• Asgari kapıcı dairesi (Md.22/c-12).
• Atrium ve galeri boşlukları (Md.22/c-13).
• Konut dışı mescit/müştemilat 200 m² (Md.22/c-14).
• Konut dışı çocuk oyun/bakım (sınırsız? md.de belirtilmemiş) (Md.22/c-15).
• 60,50 m+ binalarda tesisat katları (Md.22/c-16).
• Isıtma/soğutma/havalandırma sistemleri ve enerji verimliliği ekipmanları (Md.22/c-17).

---

Önemli Uyarılar

• %30 sınırı: Yukarıdaki (c) maddesindeki alanların toplamı, yapının emsale giren toplam inşaat alanının %30'unu aşamaz. Aşarsa aşan kısım emsale eklenir.
• Bodrum şartı: (b) maddesindeki avantajlar için alanın tamamen bodrumda olması gerekir. Kısmen bodrum kısmen zemin ise tamamı emsale girer.
• Asgari alanlar: (b)-2'de belirtilen "asgari alanlar" ifadesi, yönetmelikte o tesis için öngörülen minimum büyüklüğü ifade eder. Fazlası emsale girer.

Kaynak

• İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 22

Umarım bu açıklama projenizdeki alan hesaplarını netleştirmenize yardımcı olur. Başka bir sorunuz olursa lütfen yönetmelik maddesi ile birlikte sorun, size en doğru bilgiyi sağlayayım.