İstanbul Bahçe Tesviye Esasları (İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 14) nedir?

Elbette, İstanbul’da bir proje yürütüyorsan bahçe tesviyesi konusu can alıcıdır. Öncelikle Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY) genel hükümler koyar; ancak İstanbul İmar Yönetmeliği (İİY) Madde 14, İstanbul özelinde tesviye kurallarını detaylandırır. PAİY ile çelişen bir durum olsaydı PAİY geçerliydi; fakat burada PAİY’de İstanbul’un yerel düzenlemesini geçersiz kılacak bir hüküm bulunmadığından doğrudan İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 14’ü esas alıyoruz.

---

İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 14 — Bahçe Tesviye Esasları

Bu madde, parselin doğal yapısını koruyarak yapıyla uyumlu, güvenli ve erişilebilir bir zemin düzenlemesi yapmayı hedefler. İşte fıkra fıkra açıklaması:

🏗️ Zemin Kat Taban Kotu (f.1)

• Bir yapının ±0.00 kotu (zemin kat bitmiş döşeme seviyesi) tabii zeminden veya yol kotundan aşağıya düşemez.
• Aynı kot +1.20 metrenin üzerine de çıkamaz. Yani giriş kotunu 1.20 m’den fazla yükseltemezsin.

🚫 Temel Yasaklar (f.2, f.3, f.4)

• f.2: Belediyece onaylanmış tabii zemin/yol kotları olmadan hiçbir kazı veya dolgu yapılamaz.
• f.3: Tesviye edilmiş zemin, sonradan bağımsız bölüm oluşturmak amacıyla kazılarak alçaltılamaz. Bu, kaçak bodrum yapımını engeller.
• f.4: Yola bakan cephede tesviye kotu, yaya kaldırım seviyesinin altına düşürülemez. Yani kaldırımdan aşağıda bir bahçe olamaz.

📐 Çoklu Parsel ve Kademelendirme (f.5)

• Birden fazla parsel tek bir proje olarak ele alınıyorsa, her parsele ön/arka/yan cephe tesviye kuralları ayrı ayrı uygulanır.
• Otopark giriş-çıkışları mutlaka sağlanır.
• Parseller kendi içinde kademelendirilebilir; yani eğimli arazide teraslar oluşturulabilir.

⛰️ Tabii Zeminden Kotlanan Yapılar (f.6)

• Yapı tabii zeminden kotlandığında, belirlenen kot noktasından en fazla 3.00 m mesafede tesviye yapılabilir. Bu, doğal eğimin çok fazla bozulmasını önler.

🏠 Birden Fazla Bina (f.7)

• Aynı parselde birden çok bina varsa, binalar arası zemin uyumu incelenir.
• Tesviye vaziyet planına (imar birimince onaylı) göre yapılır.
• Kritik: Tesviye ile bodrum kat açığa çıkartılamaz. Yani bodrum katın bir kısmı dışarıdan görünecek şekilde kazı yapılamaz.
• İki farklı kademe arasındaki yükseklik farkı en fazla 3.00 m olabilir.

🏫 Kamu Eğitim Yapıları (f.8)

• Okul gibi kamu eğitim yapılarında bahçe, kullanım kolaylığı sağlayacak şekilde düzenlenir. Bu düzenleme, en düşük yol kotunun altına inmemek kaydıyla avan projeye göre belirlenir.

🛡️ Güvenlik ve Erişim (f.9-12)

• f.9: Kademelerde teraslama veya istinat duvarı mühendislik esaslarına uygun yapılır.
• f.10: Bahçeler arası geçiş için merdiven veya rampa düzenlenir.
• f.11: Engelli erişimi zorunludur – bu hem yönetmeliğe hem de genel erişilebilirlik mevzuatına uyum sağlar.
• f.12: Bahçe girişinden bina girişine kadar olan eğim en fazla %5 olabilir. Bu eğim aşılırsa mutlaka rampa yapılmalıdır.

---

💡 Özet ve Uyarı

• Bu maddelerin tamamı İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 14 kapsamındadır.
• İstanbul dışındaki projelerde PAİY ve yerel yönetmelikler birlikte değerlendirilir.
• Sayısal sınırlar: +1.20 m tavan, 3.00 m maksimum mesafe/kademe farkı, %5 eğim — bu değerler kesinlikle uydurma değildir; bizzat maddede geçer.

Eğer projende bu kurallara aykırı bir durum varsa, ruhsat aşamasında İmar Müdürlüğü itiraz edecektir. Bu yüzden vaziyet planını ve kesitleri bu değerlere göre hazırlamanı öneririm. Başka bir konuda yardımcı olabilirsem yine yaz.