Arsa Payı ve Uygulama Kararları (M.6) – Açıklama

Kentsel dönüşüm uygulamalarında sıkça karşılaşılan bir durum, üzerindeki yapının yıkılmasıyla arsa haline gelen taşınmazlardır. Bu tür taşınmazlarda alınacak kararlar, Kentsel Dönüşüm 6306 Genel kapsamında düzenlenen Madde 6 ile belirlenmiştir. Verilen bilgilere göre, bu madde aşağıdaki gibidir:

Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda, hisseleri oranında paydaşların SALT ÇOĞUNLUĞU ile karar. Kararlar.

Bu hüküm, özellikle riskli yapı tespiti sonrası yıkım kararı alınan binaların yer aldığı parsellerde uygulanır. Yıkım sonrasında taşınmaz yeniden arsa niteliği kazandığı için, yeniden inşa veya satış gibi işlemlerde paydaşların ortak iradesi gerekir. Madde, bu iradenin hisseleri oranında ve salt çoğunluk ile alınmasını şart koşar.

Salt çoğunluk, paydaşların yarısından fazlasının olumlu oyu değil, toplam hisse sayısının yarısından bir fazlasının temsil edilmesi anlamına gelir. Yani 100 hisseli bir taşınmazda karar alınabilmesi için en az 51 hissenin lehte oy kullanması gerekir. Bu, azınlık hisselerinin karar sürecinde ezilmesini engellerken, çoğunluğun da iradesinin pratikte hayata geçmesini sağlar.

Uyarı: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde (PAİY) bu konuda özel bir hüküm bulunmamaktadır. Bu nedenle, yukarıdaki madde doğrudan bağlayıcı olup, herhangi bir çelişme durumu söz konusu değildir. İmar mevzuatının bu konuda sessiz kalması, 6306 sayılı Kanun'un genel hükmünün uygulanmasına engel teşkil etmez.

Uygulamada dikkat edilmesi gereken noktalar:

• Bu karar türü, yalnızca yıkım sonrası arsa haline gelen taşınmazlar için geçerlidir. Bina ayakta iken alınan güçlendirme veya tadilat kararları farklı çoğunluk oranlarına tabidir.
• Karar verilirken, paydaşların hisseleri oranı dikkate alınır, paydaş sayısı değil. Bu nedenle az hissedar ama yüksek hisseye sahip kişiler kararın belirlenmesinde daha etkili olabilir.
• Salt çoğunluk sağlandıktan sonra alınan kararlar, diğer paydaşlar için de bağlayıcıdır. Ancak bu kararların tapu siciline tescil edilmesi ve gerekli idari izinlerin alınması gerekir.

Özetle: Madde 6, yıkım sonrası arsa haline gelen taşınmazlarda, paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluk ile karar alabilmesini düzenler. Bu hüküm, kentsel dönüşüm projelerinin tıkanmaması ve çoğunluğun iradesinin hayata geçirilebilmesi için kritik öneme sahiptir. Herhangi bir uyuşmazlık durumunda ilgili maddeye dayanarak hareket edilmesi, hukuki süreçlerin sağlıklı ilerlemesini sağlar.