Apartman yöneticisi nasıl seçilir ve görevleri nelerdir?

Merhaba, apartman yöneticiliği konusundaki sorunuzu, elimdeki mevzuat bilgilerine dayanarak cevaplıyorum. Büyükşehir Belediyesi Kanunu (5216) kapsamında, yönetici seçimi ve görevleri detaylıca düzenlenmiştir. İşte adım adım açıklama:

🏢 Yönetici Nasıl Seçilir?

Büyükşehir Belediyesi Kanunu (5216) – Madde 34 uyarınca yönetici seçimi şu kurallara tabidir:

• Zorunluluk şartı: Anagayrimenkulde 8 veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması mecburidir. Daha az bağımsız bölüm varsa kat malikleri isteğe bağlı olarak yönetici atayabilir veya yönetimi kendi aralarından ya da dışarıdan bir kişiye veya üç kişilik bir kurula verebilirler.
• Atama usulü: Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yani sadece sayısal çoğunluk yetmez, arsa payı çoğunluğu da aranır.
• Seçim süresi: Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır. Eski yönetici tekrar atanabilir, herhangi bir süre sınırı yoktur.
• Mahkeme kararıyla atama: Kat malikleri anlaşamaz veya toplanıp yönetici atayamazlarsa, gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesi, bir kat malikinin müracaatı üzerine (mümkünse diğerlerini de dinleyerek) yönetici atar. Bu yönetici, kat maliklerince atanan yöneticiyle aynı yetkilere sahiptir ve altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Ancak haklı sebep varsa mahkeme değiştirmeye izin verebilir.
• Teminat şartı: Yönetici atanırken sözleşmede teminat göstermesi şart koşulabilir. Sözleşmede olmasa bile, haklı sebep halinde kat malikleri kurulu yöneticiden teminat isteyebilir.
• Bilgilendirme yükümlülüğü: Yöneticinin adı, soyadı, iş ve ev adresi, anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılmak zorundadır. Aksi halde, ilgilinin başvurusu üzerine mahkemece her bir yönetici veya yönetim kurulu üyesine 50 TL’den 250 TL’ye kadar idari para cezası verilir.

Blok yöneticisi seçimi – Madde 71: Yönetim planında aksi düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu kendi blokları için; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için ise o yapılardaki kat malikleri, sayı ve arsa payı çoğunluğu ile yönetici ve denetçi atar. Toplu yapı kapsamındaki ortak yer ve tesisler için ise toplu yapı temsilciler kurulu, yönettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğu ile yönetici atar.

📋 Yöneticinin Görevleri Nelerdir?

Büyükşehir Belediyesi Kanunu (5216) – Madde 35’te yöneticinin görevleri yönetim planı ile belirlenir; ancak yönetim planında aksi hüküm yoksa yönetici şu işleri yapar:

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi
b) Anagayrimenkulün amacına uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gerekli tedbirlerin alınması
c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi
d) Genel yönetim, korunma, onarım, temizlik, asansör, kalorifer, sıcak/soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında belirtilen zamanda (belirtilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde) kat maliklerinden avans toplanması, avans bittiğinde tekrar avans toplanması
e) Yönetimle ilgili ödemelerin kabulü, borçların ödenmesi, kat malikleri tarafından yetkilendirilmişse bağımsız bölüm kiralarının toplanması
f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü
g) Hak kaybına yol açmayacak şekilde sürelerin takibi ve gerekli tedbirlerin alınması
h) Kat maliklerinin yararına olan koruma ve bakım tedbirlerinin onlar adına alınması
i) Borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması, kanuni ipotek hakkının tescil ettirilmesi
j) Toplanan paralar ve avanslar için muteber bir bankada, kendi adına ancak yönetici sıfatı belirtilerek hesap açtırılması
k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması
l) (Ek madde – 6645/82 md. ile): Anagayrimenkuldeki asansörlerin güvenli işletilmesi için aylık bakımlarının ve yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve ücretlerinin ödenmesi

Önemli uyarı: Eğer 34. maddedeki şartlar taşındığı halde yönetici atanmamışsa, yukarıdaki işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.

✅ Sonuç

Apartman yöneticisi, 8+ bağımsız bölümlü yapılarda zorun