Yönetim Planı (634 sayılı Kanun Madde 28) Nedir?

Merhaba, sorunuza 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 28 kapsamında açıklık getireyim. Yönetim Planı, kat mülkiyetine tabi bir anagayrimenkulün (apartman, site, iş hanı vb.) yönetimini düzenleyen en temel belgedir. Tıpkı bir binanın anayasası gibi düşünebilirsiniz.

Yönetim Planının Tanımı ve Hukuki Niteliği

Kanun’un 28. maddesine göre Yönetim Planı; anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma amaç ve şeklini, yönetici ve denetçi ücretlerini düzenleyen bir belgedir. Bu belge tüm kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmündedir. Yani tapuda kayıtlı herkes, bu plana uymak zorundadır. Yönetim Planı, sadece mevcut malikleri değil, onların külli ve cüzi haleflerini (mirasçıları, kiracıları, sözleşmeyle hak devralanları) ve yönetici/denetçileri de bağlar.

Yönetim Planının İçeriği

Madde 28’de belirtilen içerik başlıkları şunlardır:

• Yönetim tarzı ve usulü – Toplantıların nasıl yapılacağı, karar alma yöntemleri
• Bağımsız bölümlerin kullanma amaç ve şekli – Örneğin dairelerin konut, dükkanların işyeri olarak kullanılması, ortak alanların kullanım kuralları
• Yönetici seçimi ve ücreti – Yöneticinin nasıl seçileceği, görev süresi, alacağı ücret
• Denetçi seçimi ve ücreti – Denetçinin seçim usulü ve ücreti
• Ortak gider paylaşım kuralları – Aidatların hangi esasa göre (örneğin arsa payına veya eşit) dağıtılacağı
• Kat malikleri kurulu toplantı zamanı – Olağan toplantıların hangi aralıklarla yapılacağı

Bu liste sınırlı değildir; planda başka düzenlemeler de yer alabilir, ancak yukarıdakiler zorunlu asgari içeriktir.

Yönetim Planının Değiştirilmesi

Yönetim Planı’nda değişiklik yapmak kolay değildir. Bunun için tüm kat maliklerinin 4/5’inin oyu gerekir. Bu yüksek oran, planın istikrarını korumak ve azınlık haklarını güvence altına almak içindir. Değişiklik yapıldığında, bu durum tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir. Böylece taşınmazı sonradan edinen kişiler de bu değişiklikten haberdar olur.

Hüküm Bulunmayan Haller

Yönetim Planı’nda belirli bir konuda hüküm yoksa, bu durumda 634 sayılı Kanun hükümleri ve genel hükümler (Türk Medeni Kanunu, Borçlar Kanunu) uygulanır. Ayrıca, bir uyuşmazlık çıkarsa kat malikleri hâkimin müdahalesini talep edebilir. Bu yetki, Kanun’un 33. maddesinde düzenlenmiştir. Hâkim, Yönetim Planı’na aykırı durumları düzeltebilir, gerekli tedbirleri alabilir.

İlgili Kavramlar

Yönetim Planı ile doğrudan bağlantılı kavramlar şunlardır:

• Kat Mülkiyeti – Bağımsız bölümlerin ayrı ayrı mülkiyet hakkına sahip olduğu sistem.
• Kat Malikleri Hakları – Her malikin ortak alanlardan yararlanma, yönetime katılma gibi hakları.
• Bağımsız Bölüm – Binada başlı başına kullanılmaya elverişli, tapuda ayrı sayfada kayıtlı birim (daire, dükkan, ofis vb.).

Özetle

Yönetim Planı, bir binanın düzenli işlemesi için olmazsa olmaz bir belgedir. Kat maliklerini, kiracıları, yöneticiyi ve denetçileri bağlar. Değiştirilmesi için 4/5 oy çoğunluğu şarttır. Eksik kalan konularda ise Kanun devreye girer. Bu nedenle, bir apartman veya siteye taşındığınızda Yönetim Planı’nı incelemeniz, hak ve yükümlülüklerinizi bilmeniz büyük önem taşır.

Kaynak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Madde 28 ve Madde 33.