Yapı Nizamları Nedir?

Merhaba, yapı nizamları konusunu Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY) kapsamında açıklayayım. PAİY Madde 5 ve 18-20’ye göre, yapı nizamları bir parseldeki yapılaşma düzenini belirleyen temel kurallardır. İmar planıyla birlikte parselin konumu, büyüklüğü ve çevresel faktörlere göre 4 ana nizam türü bulunur: Ayrık, Bitişik, Blok ve İkiz.

---

1. Ayrık Nizam

• Tanım: Yapı, tüm cephelerden komşu parsellerden ayrı olarak inşa edilir.
• Bahçe Mesafeleri: 4 yönde de bahçe mesafesi bırakılır: ön, arka, sağ yan ve sol yan.
• Kullanım Alanı: Genellikle düşük yoğunluklu konut alanlarında tercih edilir.
• Minimum Parsel Büyüklüğü: Genellikle 500-1000 m² aralığındadır (imar durumuna göre değişebilir).

2. Bitişik Nizam

• Tanım: Yapı, bir veya iki komşu parselle duvar duvara inşa edilir. Yan bahçe mesafesi bitişik cephede bırakılmaz.
• Önemli Kural: Bitişik cephede pencere açılamaz (Komşu Mesafe ve Pencere Açıklığı kuralı gereği).
• Kullanım Alanı: Ticaret alanları ve yoğun konut bölgelerinde yaygındır.
• Minimum Parsel Büyüklüğü: Genellikle 150-250 m² aralığındadır.

⚠️ Sık Hata: Bitişik nizamda yan bahçe bırakmak yanlıştır; bitişik cephe tamamen bitişik olmalıdır.

3. Blok Nizam

• Tanım: Belirli bir ada veya bölgede toplu yapılaşma düzenidir. Yapının konumu, boyutu ve şekli imar planında kesin olarak belirlenmiştir.
• Bahçe Mesafeleri: İmar planı üzerinde gösterilir; esneklik yoktur.
• Kullanım Alanı: Toplu konut, site tipi yapılaşmalar için idealdir.

⚠️ Sık Hata: Blok nizamda serbest hareket etmek (yapı konumunu değiştirmek) mümkün değildir. Plan sabittir.

4. İkiz Nizam

• Tanım: İki komşu parseldeki yapılar, tek bir ortak duvarla birleşik olarak inşa edilir. Dıştan tek yapı gibi görünür ancak iki ayrı parsele sahiptir.
• Bahçe Mesafeleri: Bir tarafta yan bahçe mesafesi 0 (bitişik), diğer tarafta yan bahçe mevcuttur.
• Kullanım Alanı: İkili villa/konut alanlarında sıkça kullanılır.

⚠️ Sık Hata: Hangi cephenin bitişik olduğu imar durumunda belirtilir; yanlış cepheyi bitişik yapmak hatalıdır.

---

Bahçe Mesafeleri Tablosu (PAİY Madde 18-20)

Nizam	Ön Bahçe	Yan Bahçe	Arka Bahçe
Ayrık	Var	İki tarafta var	Var
Bitişik	Var	Yok (bitişik cephe)	Var
Blok	Plana göre	Plana göre	Plana göre
İkiz	Var	Bir tarafta var, bir tarafta yok	Var

---

Önemli Uyarı

Verilen tüm bilgiler Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY) Madde 5, 18-20 kapsamındadır. Başka bir yönetmelikle çelişme durumunda bu yönetmelik hükümleri geçerlidir. Yapı nizamının doğru belirlenmesi, imar durum belgesi ile teyit edilmelidir. Uygulamada en sık karşılaşılan hatalar:

• Bitişik nizamda yan bahçe bırakmak,
• İkiz nizamda hangi cephenin bitişik olduğunu karıştırmak,
• Blok nizamda plana aykırı hareket etmek.

Sorunuz varsa yine yardımcı olmaktan mutluluk duyarım.