Kat Mülkiyeti — Detay (634 sayılı Kanun) Nedir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Türkiye’de apartman, site veya benzeri yapılardaki bağımsız bölümlerin mülkiyetini, yönetimini ve ortak kullanım alanlarını düzenleyen temel yasal çerçevedir. Bu kanun, kat maliklerinin haklarını, borçlarını ve birbirleriyle olan ilişkilerini belirler. Aşağıda kanunun ana başlıklarını detaylandırıyorum.

---

1. Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Farkı

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre iki aşamalı bir mülkiyet sistemi vardır:

• Kat İrtifakı: İnşaat henüz başlamamış veya devam ederken kurulur. Vaziyet planı ve bağımsız bölüm listesi yeterlidir. Bu aşamada bağımsız bölümler satılabilir ancak mülkiyet hakları sınırlıdır. Kredi kullanımı da sınırlıdır.
• Kat Mülkiyeti: İnşaat tamamlanıp yapı kullanma izni (iskan) alındıktan sonra kurulur. Tam mülkiyet hakları sağlanır, gayrimenkul üzerinde her türlü tasarruf yetkisi doğar. Kredi imkanı tamdır.

Bu ayrım, özellikle konut alıcıları ve yatırımcılar için kritik öneme sahiptir. İskan alınmadan kat mülkiyetine geçilemez.

---

2. Ortak Gider Paylaşımı

Kanuna göre ortak giderler (elektrik, su, ısınma, asansör, temizlik, güvenlik vb.) arsa payı oranında paylaşılır. Ancak yönetim planında farklı bir dağıtım yöntemi belirlenebilir. Örneğin:

• Isıtma, asansör, su giderleri ölçüme göre (sayaç) veya arsa payına göre dağıtılabilir.
• Kat malikleri kurulu kararıyla bu oranlar değiştirilebilir.

Bu esneklik, yönetim planının önemini artırır.

---

3. Kat Malikleri Kurulu

Kat malikleri, yönetimle ilgili kararları almak üzere yılda en az 1 kez toplanmak zorundadır. Kurulda alınan kararlar için farklı çoğunluk türleri vardır:

• Olağan kararlar: Sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterlidir.
• Yönetim planı değişikliği: 4/5 çoğunluk gerekir.
• Kentsel dönüşüm kararı: 6306 sayılı Kanun kapsamında 2/3 arsa payı çoğunluğu yeterlidir.

Bu oranlar, büyük değişiklikler için ortak iradeyi temsil etmeyi amaçlar.

---

4. Bağımsız Bölüm Kullanım Kuralları

Her bağımsız bölüm, ruhsatta belirtilen amaca uygun kullanılmak zorundadır. Örneğin:

• Konut olarak ruhsatlandırılmış bir bağımsız bölüm, işyerine dönüştürülecekse tüm kat maliklerinin oybirliği gerekir (istisnalar saklıdır).
• Gürültü, koku, duman gibi rahatsızlıklar yaptırımlara tabidir.

Bu kural, yapının bütünlüğünü ve komşuluk hukukunu korur.

---

5. Sığınak ve Otopark

• Sığınak: Ortak alandır. Satılamaz, kiralanamaz. Barış zamanında farklı amaçla kullanılabilmesi için 4/5 kat maliki kararı ve sığınak niteliğinin korunması şarttır.
• Otopark: Ortak alandır. Satılamaz ancak belirli bağımsız bölümlere eklenti olarak tahsis edilebilir. Kiralanabilir mi? Kanuna göre ortak alan kiralanamaz, sadece tahsis yapılabilir.

---

Özet

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, çok katlı yapılarda mülkiyet, yönetim ve ortak kullanım alanlarının düzenlenmesini sağlar. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, gider paylaşımı, kurul toplantıları, kullanım kuralları ve ortak alanların statüsü bu kanunun temel konularıdır. Yönetim planı, bu kuralların esnetilebildiği ana belgedir.

Kaynak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu