Kat Malikleri Kurulu (634 sayılı Kanun Madde 27-33) Nedir?

Kat Malikleri Kurulu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 27. ile 33. maddeleri arasında düzenlenen, ana taşınmazın yönetiminde en yetkili organdır. Tüm kat maliklerinin bir araya gelerek ortak kararlar aldığı bu kurul, apartman veya site yönetiminin temelini oluşturur. Gelin, kurulun işleyişini adım adım inceleyelim.

---

1. Toplantı Usulü (Madde 29)

Kurulun toplanması belirli kurallara bağlanmıştır:

• Yılda en az 1 defa yapılması zorunludur. Toplantı zamanı yönetim planında belirtilir, belirtilmemişse Ocak ayı içinde yapılır.
• Toplu yapılarda (site gibi) bu süre en az 2 yılda 1 olarak uygulanır.
• Olağanüstü toplantı: Yönetici, denetçi veya maliklerin en az 1/3'ü isterse, en az 15 gün önceden çağrı yapılarak toplanır.
• İlk toplantıdan sonra ikinci toplantı en az 7 gün ara ile yapılabilir.

Not: Toplantı çağrısı yazılı olarak yapılır ve imza karşılığı tebliğ edilir.

---

2. Toplantı ve Karar Yeter Sayıları (Madde 30, 31 ve Tablo)

Toplantı Yeter Sayısı (Madde 30)

Toplantı	Gerekli Çoğunluk
İlk toplantı	Sayı ve arsa payının yarısından fazlası
İkinci toplantı (azami 15 gün sonra)	Katılanların salt çoğunluğu (yeter sayı aranmaz)

Oy Hakkı (Madde 31)

• Her malik arsa payına bakılmaksızın 1 oy hakkına sahiptir.
• Birden fazla bağımsız bölümü olan malik, her bölüm için 1 oy kullanır, ancak toplam oyu tüm oyların 1/3'ünü geçemez.
• Hisseli bağımsız bölümlerde maliklerden biri vekaleten oy kullanır.
• Kendini doğrudan ilgilendiren kararlarda oy kullanılamaz (örneğin kendisine ait bir borçlandırma).
• Vekalet sınırı: Bir kişi, toplam oy sayısının en fazla %5'i kadar vekalet alabilir. Bağımsız bölüm sayısı 40 veya daha az ise en fazla 2 kişi vekalet alabilir.

Karar Yeter Sayıları Tablosu

Konu	Aranan Çoğunluk
Genel kararlar (gündelik işler)	Toplantıya katılanların oy çoğunluğu
Yönetim planı değişikliği	Tüm maliklerin 4/5'i
Mesken amaçlı bağımsız bölümde ticaret açma	Oybirliği (istisnasız tüm malikler)
Güçlendirme kararı	Tüm maliklerin 4/5'i
Devir davası açma	Sayı ve arsa payı çoğunluğu
Kentsel dönüşüm kapsamında yıkım	Arsa payının 2/3'ü

Dikkat: Oybirliği gereken durumlar dışında, katılmayan veya itiraz eden malikler karardan etkilenir.

---

3. Karar Defteri (Madde 32)

Alınan tüm kararlar noter mühürlü, sıra numaralı bir deftere yazılır. Toplantıda bulunan tüm malikler bu defteri imzalar. Aykırı oy kullananlar, gerekçelerini deftere yazmak zorundadır. Bu defter, yönetimin hukuki dayanağını oluşturur.

---

4. Hâkimin Müdahalesi (Madde 33)

Kurul kararlarına karşı 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir. Ayrıca:

• Yönetim planına veya kanuna aykırı davranışlar hâkim müdahalesi ile düzeltilir.
• Hâkim kararlarına uymayan malike 2.000 TL idari para cezası uygulanır (her ay yenilenebilir).

Bu madde, azınlık haklarının korunması açısından kritik öneme sahiptir.

---

Özet

Kat Malikleri Kurulu, kat mülkiyetinin demokratik yönetim organıdır. Toplantı usulü, oy hakkı ve karar yeter sayıları kanunla detaylandırılmıştır. Her kat maliki, arsa payı ne olursa olsun eşit oy hakkına sahiptir ancak önemli kararlarda (yönetim planı değişikliği, güçlendirme, dönüşüm) nitelikli çoğunluklar aranır. Kararlara uyulmaması halinde hâkim müdahalesi ve para cezası devreye girer.

Uygulama tavsiyesi: Toplantı çağrılarını yazılı yapın, karar defterini mutlaka notere tasdik ettirin ve tüm maliklerin imzasını alın. Aksi halde kararlar geçersiz sayılabilir.

---

Kaynak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Madde 27-33