Kat Malikleri Kurulu (634 sayılı Kanun Madde 27-33) nedir?

# Kat Malikleri Kurulu (634 sayılı Kanun Madde 27-33) Nedir? **Kat Malikleri Kurulu**, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 27. ile 33. maddeleri arasında düzenlenen, **ana taşınmazın yönetiminde en yetkili organdır**. Tüm kat maliklerinin bir araya gelerek ortak kararlar aldığı bu kurul, apartman veya site yönetiminin temelini oluşturur. Gelin, kurulun işleyişini adım adım inceleyelim. --- ## 1. Toplantı Usulü (Madde 29) Kurulun toplanması belirli kurallara bağlanmıştır: - **Yılda en az 1 defa** yapılması zorunludur. Toplantı zamanı yönetim planında belirtilir, belirtilmemişse **Ocak ayı** içinde yapılır. - **Toplu yapılarda** (site gibi) bu süre **en az 2 yılda 1** olarak uygulanır. - **Olağanüstü toplantı:** Yönetici, denetçi veya maliklerin **en az 1/3'ü** isterse, en az **15 gün önceden** çağrı yapılarak toplanır. - İlk toplantıdan sonra ikinci toplantı en az **7 gün** ara ile yapılabilir. > *Not: Toplantı çağrısı yazılı olarak yapılır ve imza karşılığı tebliğ edilir.* --- ## 2. Toplantı ve Karar Yeter Sayıları (Madde 30, 31 ve Tablo) ### Toplantı Yeter Sayısı (Madde 30) | Toplantı | Gerekli Çoğunluk | |----------|------------------| | **İlk toplantı** | Sayı ve arsa payının **yarısından fazlası** | | **İkinci toplantı** (azami 15 gün sonra) | Katılanların **salt çoğunluğu** (yeter sayı aranmaz) | ### Oy Hakkı (Madde 31) - Her malik **arsa payına bakılmaksızın 1 oy** hakkına sahiptir. - Birden fazla bağımsız bölümü olan malik, her bölüm için 1 oy kullanır, ancak toplam oyu **tüm oyların 1/3'ünü** geçemez. - Hisseli bağımsız bölümlerde maliklerden biri vekaleten oy kullanır. - **Kendini doğrudan ilgilendiren kararlarda** oy kullanılamaz (örneğin kendisine ait bir borçlandırma). - **Vekalet sınırı:** Bir kişi, toplam oy sayısının en fazla **%5'i** kadar vekalet alabilir. Bağımsız bölüm sayısı **40 veya daha az** ise en fazla **2 kişi** vekalet alabilir. ### Karar Yeter Sayıları Tablosu | Konu | Aranan Çoğunluk | |------|----------------| | **Genel kararlar** (gündelik işler) | Toplantıya katılanların oy çoğunluğu | | **Yönetim planı değişikliği** | Tüm maliklerin **4/5'i** | | **Mesken amaçlı bağımsız bölümde ticaret açma** | **Oybirliği** (istisnasız tüm malikler) | | **Güçlendirme kararı** | Tüm maliklerin **4/5'i** | | **Devir davası açma** | Sayı ve arsa payı **çoğunluğu** | | **Kentsel dönüşüm kapsamında yıkım** | Arsa payının **2/3'ü** | > *Dikkat: Oybirliği gereken durumlar dışında, katılmayan veya itiraz eden malikler karardan etkilenir.* --- ## 3. Karar Defteri (Madde 32) Alınan tüm kararlar **noter mühürlü, sıra numaralı** bir deftere yazılır. Toplantıda bulunan **tüm malikler** bu defteri imzalar. Aykırı oy kullananlar, **gerekçelerini** deftere yazmak zorundadır. Bu defter, yönetimin hukuki dayanağını oluşturur. --- ## 4. Hâkimin Müdahalesi (Madde 33) Kurul kararlarına karşı **1 ay** içinde sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir. Ayrıca: - Yönetim planına veya kanuna aykırı davranışlar **hâkim müdahalesi** ile düzeltilir. - Hâkim kararlarına uymayan malike **2.000 TL** idari para cezası uygulanır (her ay yenilenebilir). > *Bu madde, azınlık haklarının korunması açısından kritik öneme sahiptir.* --- ## Özet Kat Malikleri Kurulu, kat mülkiyetinin **demokratik yönetim organıdır**. Toplantı usulü, oy hakkı ve karar yeter sayıları kanunla detaylandırılmıştır. **Her kat maliki**, arsa payı ne olursa olsun eşit oy hakkına sahiptir ancak önemli kararlarda (yönetim planı değişikliği, güçlendirme, dönüşüm) **nitelikli çoğunluklar** aranır. Kararlara uyulmaması halinde hâkim müdahalesi ve para cezası devreye girer. **Uygulama tavsiyesi:** Toplantı çağrılarını yazılı yapın, karar defterini mutlaka notere tasdik ettirin ve tüm maliklerin imzasını alın. Aksi halde kararlar geçersiz sayılabilir. --- *Kaynak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Madde 27-33*