Karşılaştırma: Yapı Nizam Tipleri

Merhaba, yapı nizam tipleri konusundaki sorunuzu Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY) ve Tip İmar Yönetmeliği hükümlerine dayanarak detaylandırıyorum. Öncelik kuralı gereği önce PAİY Madde 18-20 ve 26-28’e bakıyoruz, ardından tamamlayıcı bilgileri Tip İmar Yönetmeliği’nden alıyoruz.

---

Yapı Nizam Tipleri Nedir?

Yapı nizam tipi, bir parsel üzerinde binanın konumlanma şeklini belirleyen temel imar kuralıdır. Tip İmar Yönetmeliği Madde 8/5’e göre, imar planında yapı nizamı belirtilmemişse ayrık nizam uygulanır. Dört ana nizam tipi vardır:

1. Ayrık Nizam

• Ön bahçe: En az 5 metre (PAİY Madde 18).
• Sol ve sağ yan bahçe: En az 3 metre (PAİY Madde 19).
• Arka bahçe: Bina yüksekliğinin yarısı (h/2) kadar, ancak en az 3 metre (PAİY Madde 20).
• Komşu pencere: Her yöne açılabilir.
• Minimum parsel: 500–1000 m² arasında değişir (imar planına bağlı).
• Kullanım: Konut, villa gibi bağımsız yapılar.

2. Bitişik Nizam

• Ön bahçe: İmar planında belirtilen mesafe (plan notu ile belirlenir).
• Yan bahçe: Sol ve sağ tarafta bitişik olduğu için yok (PAİY Madde 19).
• Arka bahçe: Aynı kural geçerli: h/2, en az 3 metre (PAİY Madde 20).
• Komşu pencere: Bitişik cephe hariç diğer cephelere açılabilir.
• Minimum parsel: 150–250 m² (genellikle ticaret veya yoğun konut alanları).
• Kullanım: Sıra evler, ticari yapılar.

3. İkiz Nizam

• Ön bahçe: Var (plan notuna göre).
• Sol yan bahçe: Bir tarafta bitişik (komşu parselle ortak duvar).
• Sağ yan bahçe: En az 3 metre (PAİY Madde 19 – ayrık taraftaki gibi).
• Arka bahçe: h/2, en az 3 metre (PAİY Madde 20).
• Komşu pencere: Bitişik cephe hariç diğer cephelere açılabilir.
• Minimum parsel: 250–500 m² arası.
• Kullanım: İkili villa veya dubleks yapılar.

4. Blok Nizam

• Tüm bahçe mesafeleri ve çıkma kuralları: İmar planı kararına göre belirlenir (PAİY Madde 18-20’deki genel hükümler geçerli, ancak plan notları öncelikli).
• Minimum parsel: Değişken, projeye ve plana bağlı.
• Kullanım: Toplu konut, site tipi yapılaşma.

---

Önemli Ek Hükümler

• Parsel büyüklüğü uyumsuzluğu: Tip İmar Yönetmeliği Madde 8/4’e göre, komşu parseller yapılaşmışsa ve müstakil kalan parsel asgari büyüklüğe uymuyorsa, fen ve sağlık kurallarına uygun yapı yapılmasına izin verilir.
• İstinat duvarı: Tip İmar Yönetmeliği Madde 60 gereği, parsel içinde istinat duvarı yapılması zorunluysa, buna ilişkin ruhsat alınması ve bina kullanma izni öncesinde tamamlanması gerekir.
• Yapı kullanma izni belgeleri: Tip İmar Yönetmeliği Madde 65/1’e göre, başvuruda yalnızca fenni mesul/yapı denetim raporu, enerji kimlik belgesi ve fotoğraflar istenir; ek belgeler (vergi borcu, doğalgaz uygunluk, itfaiye raporu vb.) istenemez.
• Portikli yapılar: Tip İmar Yönetmeliği Madde 45/1’e göre, portik (revak) bırakılacak cadde/sokaklar imar planı ile belirlenir.

---

Özet

Nizam Tipi	Ön Bahçe	Yan Bahçe	Arka Bahçe	Min Parsel
Ayrık	Min 5 m	Min 3 m (her iki yan)	h/2, min 3 m	500-1000 m²
Bitişik	Plan notu	Yok (bitişik)	h/2, min 3 m	150-250 m²
İkiz	Plan notu	Bir tarafta min 3 m	h/2, min 3 m	250-500 m²
Blok	Plana göre	Plana göre	Plana göre	Değişken

Öncelik kuralı: Tüm bu değerler, imar planında aksi belirtilmedikçe PAİY Madde 18-20 hükümlerine tabidir. Plan notları varsa öncelikle onlar uygulanır.

Umarım bu açıklama yapı nizam tiplerini netleştirmiştir. Ba