Kapıcı Dairesi Zorunluluğu — Detay (PAİY Madde 44) hangi durumlarda geçerlidir?

Elbette, bu konuyu **Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY) Madde 44** kapsamında detaylandırayım. Verdiğiniz kaynak bilgilerine göre, kapıcı dairesi zorunluluğu aşağıdaki durumlarda geçerlidir. Sayısal değerlerin tamamı doğrudan PAİY Madde 44 metninden alınmıştır. --- ## 1. Isıtma Sistemine Göre Zorunluluk PAİY Madde 44, kapıcı dairesi zorunluluğunu binanın ısıtma sistemine ve bağımsız bölüm (BB) sayısına göre iki ana grupta düzenler. ### a) Katı Yakıtlı Binalar Eğer bina katı yakıt (kömür, odun vb.) kullanıyorsa, kapıcı dairesi zorunluluğu şu şekildedir: - **Konut bağımsız bölüm sayısı 40’ı geçiyorsa:** 1 adet kapıcı dairesi **zorunlu**. - **Konut bağımsız bölüm sayısı 80’i geçiyorsa:** 2 adet kapıcı dairesi zorunlu. - **Tek binada bağımsız bölüm sayısı 60’ı geçiyorsa (çok binalı parsellerde):** Her bina için **ayrı ayrı** kapıcı dairesi aranır. Örneğin; katı yakıtlı bir binada 45 konut bağımsız bölümü varsa, 1 kapıcı dairesi yapılması mecburidir. ### b) Diğer Isıtma Sistemleri (Doğalgaz, Merkezi Sistem vb.) Katı yakıt dışındaki tüm ısıtma sistemlerinde (doğalgaz, jeotermal, elektrik, merkezi ısı pompası gibi) zorunluluk şu şekildedir: - **Konut bağımsız bölüm sayısı 60’ı geçiyorsa:** 1 adet kapıcı dairesi zorunlu. - **Konut bağımsız bölüm sayısı 150’yi geçiyorsa:** 2 adet kapıcı dairesi zorunlu. - **Her ilave 150 bağımsız bölüm için:** +1 adet kapıcı dairesi eklenir. Örneğin; doğalgazlı bir binada 200 konut bağımsız bölümü varsa, 2 adet kapıcı dairesi yapılması gerekir (150+ için 2, 300’e kadar 3’e çıkmaz, ancak 300’ü geçerse 3 olur). --- ## 2. Müstakil Konut İstisnası **Sıra ev, ayrık nizam veya ikiz nizam tek bağımsız bölümlü müstakil konut**larda kapıcı dairesi **aranmaz**. Yani müstakil bir evin birden fazla dairesi yoksa, kapıcı dairesi yapma zorunluluğu yoktur. --- ## 3. Bekçi Odası Zorunluluğu (İşyeri / Büro Binaları) Konut dışı kullanımlar için de özel bir düzenleme vardır: - **Yapı inşaat alanı 2.000 m²’yi geçen işyeri veya büro binalarında** bekçi odası zorunludur. - Bekçi odası en az **4 m²** olmalı, doğrudan ışık ve hava almalıdır. - Ayrıca en az **1,5 m²** tuvalet içermelidir. Bu kapsamda bir iş merkezinin toplam inşaat alanı 2.500 m² ise, bekçi odası yapılması gerekir. --- ## 4. Kapıcı Dairesi Ölçüleri ve Konumu Zorunlu kapıcı dairelerinin fiziksel özellikleri de PAİY Madde 44 ile belirlenmiştir. ### a) Bina İçinde (Minimum Brüt 50 m²) - **2 yatak odası:** Her biri en az **9 m²**, dar kenar en az **2,50 m** olmalı. - **1 oturma odası:** En az **12 m²**. - **Mutfak:** En az **3,3 m²**. - **Banyo/duş + tuvalet** ayrı veya birleşik olabilir. ### b) Bina Dışında (Maksimum Brüt 40 m²) - **1 yatak odası + 1 oturma odası + mutfak + banyo + tuvalet** bulunur. - Bina dışında bağımsız bir yapı veya bahçe içinde ayrı bir ünite şeklinde olabilir. --- ## 5. Emsal Durumu Zorunlu kapıcı dairelerinin **70 m²’si** emsal haricidir. Yani bu alan, TAKS ve KAKS (emsal) hesabına dahil edilmez. Bu sayede proje sahibi, kapıcı dairesini inşa ederken ek bir yapı hakkı kaybı yaşamaz. --- ## Özet Tablo | Durum | Şart | Kapıcı Dairesi Sayısı | |-------|------|----------------------| | Katı yakıtlı bina | Konut BB > 40 | 1 adet | | Katı yakıtlı bina | Konut BB > 80 | 2 adet | | Katı yakıtlı bina (çok binalı parsel) | Tek binada BB > 60 | Her bina için ayrı | | Diğer ısıtma sistemleri | Konut BB > 60 | 1 adet | | Diğer ısıtma sistemleri | Konut BB > 150 | 2 adet | | Diğer ısıtma sistemleri | Her ilave 150 BB | +1 adet | | Müstakil konut | Tek BB, sıra/ayrık/ikiz nizam | Aranmaz | | Bekçi odası (işyeri/büro) | Yapı inşaat alanı > 2.000 m² | Zorunlu (min 4 m² + tuvalet) | --- **Sonuç olarak:** Kapıcı dairesi zorunluluğu, PAİY Madde 44 kapsamında öncelikle binanın ısıtma türüne ve konut bağıms