Kapıcı Dairesi Zorunluluğu — Detay (PAİY Madde 44) hangi durumlarda geçerlidir?

Elbette, bu konuyu Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY) Madde 44 kapsamında detaylandırayım. Verdiğiniz kaynak bilgilerine göre, kapıcı dairesi zorunluluğu aşağıdaki durumlarda geçerlidir. Sayısal değerlerin tamamı doğrudan PAİY Madde 44 metninden alınmıştır.

---

1. Isıtma Sistemine Göre Zorunluluk

PAİY Madde 44, kapıcı dairesi zorunluluğunu binanın ısıtma sistemine ve bağımsız bölüm (BB) sayısına göre iki ana grupta düzenler.

a) Katı Yakıtlı Binalar

Eğer bina katı yakıt (kömür, odun vb.) kullanıyorsa, kapıcı dairesi zorunluluğu şu şekildedir:

• Konut bağımsız bölüm sayısı 40’ı geçiyorsa: 1 adet kapıcı dairesi zorunlu.
• Konut bağımsız bölüm sayısı 80’i geçiyorsa: 2 adet kapıcı dairesi zorunlu.
• Tek binada bağımsız bölüm sayısı 60’ı geçiyorsa (çok binalı parsellerde): Her bina için ayrı ayrı kapıcı dairesi aranır.

Örneğin; katı yakıtlı bir binada 45 konut bağımsız bölümü varsa, 1 kapıcı dairesi yapılması mecburidir.

b) Diğer Isıtma Sistemleri (Doğalgaz, Merkezi Sistem vb.)

Katı yakıt dışındaki tüm ısıtma sistemlerinde (doğalgaz, jeotermal, elektrik, merkezi ısı pompası gibi) zorunluluk şu şekildedir:

• Konut bağımsız bölüm sayısı 60’ı geçiyorsa: 1 adet kapıcı dairesi zorunlu.
• Konut bağımsız bölüm sayısı 150’yi geçiyorsa: 2 adet kapıcı dairesi zorunlu.
• Her ilave 150 bağımsız bölüm için: +1 adet kapıcı dairesi eklenir.

Örneğin; doğalgazlı bir binada 200 konut bağımsız bölümü varsa, 2 adet kapıcı dairesi yapılması gerekir (150+ için 2, 300’e kadar 3’e çıkmaz, ancak 300’ü geçerse 3 olur).

---

2. Müstakil Konut İstisnası

Sıra ev, ayrık nizam veya ikiz nizam tek bağımsız bölümlü müstakil konutlarda kapıcı dairesi aranmaz. Yani müstakil bir evin birden fazla dairesi yoksa, kapıcı dairesi yapma zorunluluğu yoktur.

---

3. Bekçi Odası Zorunluluğu (İşyeri / Büro Binaları)

Konut dışı kullanımlar için de özel bir düzenleme vardır:

• Yapı inşaat alanı 2.000 m²’yi geçen işyeri veya büro binalarında bekçi odası zorunludur.
• Bekçi odası en az 4 m² olmalı, doğrudan ışık ve hava almalıdır.
• Ayrıca en az 1,5 m² tuvalet içermelidir.

Bu kapsamda bir iş merkezinin toplam inşaat alanı 2.500 m² ise, bekçi odası yapılması gerekir.

---

4. Kapıcı Dairesi Ölçüleri ve Konumu

Zorunlu kapıcı dairelerinin fiziksel özellikleri de PAİY Madde 44 ile belirlenmiştir.

a) Bina İçinde (Minimum Brüt 50 m²)

• 2 yatak odası: Her biri en az 9 m², dar kenar en az 2,50 m olmalı.
• 1 oturma odası: En az 12 m².
• Mutfak: En az 3,3 m².
• Banyo/duş + tuvalet ayrı veya birleşik olabilir.

b) Bina Dışında (Maksimum Brüt 40 m²)

• 1 yatak odası + 1 oturma odası + mutfak + banyo + tuvalet bulunur.
• Bina dışında bağımsız bir yapı veya bahçe içinde ayrı bir ünite şeklinde olabilir.

---

5. Emsal Durumu

Zorunlu kapıcı dairelerinin 70 m²’si emsal haricidir. Yani bu alan, TAKS ve KAKS (emsal) hesabına dahil edilmez. Bu sayede proje sahibi, kapıcı dairesini inşa ederken ek bir yapı hakkı kaybı yaşamaz.

---

Özet Tablo

Durum	Şart	Kapıcı Dairesi Sayısı
Katı yakıtlı bina	Konut BB > 40	1 adet
Katı yakıtlı bina	Konut BB > 80	2 adet
Katı yakıtlı bina (çok binalı parsel)	Tek binada BB > 60	Her bina için ayrı
Diğer ısıtma sistemleri	Konut BB > 60	1 adet
Diğer ısıtma sistemleri	Konut BB > 150	2 adet
Diğer ısıtma sistemleri	Her ilave 150 BB	+1 adet
Müstakil konut	Tek BB, sıra/ayrık/ikiz nizam	Aranmaz
Bekçi odası (işyeri/büro)	Yapı inşaat alanı > 2.000 m²	Zorunlu (min 4 m² + tuvalet)

---

Sonuç olarak: Kapıcı dairesi zorunluluğu, PAİY Madde 44 kapsamında öncelikle binanın ısıtma türüne ve konut bağıms