İstanbul Kotlandırma Kuralları — Birleştirici Özet nedir?

İstanbul’da bir yapı projesine başlarken en kritik adım kotlandırma yönteminin doğru belirlenmesidir. Bu belirleme, parselin yola olan mesafesine ve plan hükümlerine göre yapılır. Aşağıda, İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 11–18 kapsamındaki tüm kuralları birleştirerek size net bir özet sunuyorum.

---

1. Kotlandırma Yöntemi Nasıl Seçilir? (M.11)

Öncelikle plan hükmü varsa o uygulanır. Plan hükmü yoksa, parselin yola olan mesafesi belirleyicidir:

• Yola mesafe < 6 m ise → Yoldan Kot (M.12)
• Yola mesafe ≥ 6 m ise → Tabii Zeminden Kot (M.13)

Eğer parsel birden fazla yola cepheliyse:

• Her iki yol mesafesi de < 6 m → yüksek kottaki yol esas alınır.
• Bir yol < 6 m, diğeri ≥ 6 m → yakın olan yol (< 6 m olan) esas alınır.

---

2. Yoldan Kotlandırma (M.12)

• Referans noktası: Kaldırım üst seviyesi (kaldırım yoksa yol kotu + 0,18 m).
• Kademelendirme: Her 3,50 m yükselme → 1 kat kademe yapılmalıdır. Her kademe en az 6 m boyunda olmalıdır.
• Dar cephe (40 m altı): Kademe en az 3 m boyunda yapılabilir veya bina geriye çekilerek alternatif çözüm üretilebilir.

---

3. Tabii Zeminden Kotlandırma (M.13)

• Referans noktası: Tabii zemin seviyesi = ±0.00.
• Giriş, merdiven veya rampa ile sağlanır.
• 3,50 m yükselme durumunda, M.12’deki kademelendirme kuralları uygulanabilir (isteğe bağlı).

---

4. Zemin Kat Taban Kotu (M.14)

• Minimum: ±0.00
• Maksimum: +1.20
• Bu aralık dışına çıkılamaz.

---

5. Bodrum Kat Kuralları (M.18)

• 1. bodrum iskân edilecekse: Su basman kotu en az 1,00 m olmalı ve doğal aydınlatma sağlanmalıdır.
• Ticari bodrum: Gömülü olabilir, suni havalandırma yeterlidir.
• Su taşkın riski olan bölgelerde: Taşkın kret kotunun +1,50 m altındaki bodrum kat iskân edilemez.
• Kuranglez: Mütemadi (kesintisiz) kuranglez yasaktır; sadece kaçış amaçlı istisna tanınır.

---

6. Bahçe Tesviyesi (M.14 – M.17)

• Ön bahçe: Kaldırım seviyesine uygun, maksimum %2 meyil. Eğim %15’i geçerse kademelendirme zorunludur.
• Yan bahçe: Ön ve arka bahçe arasında uyumlu eğim sağlanır.
• Arka bahçe: ±0.00’a kazı yapılabilir, maksimum 2 m dolgu yapılabilir. Bitişik parselde -1,80 m’yi geçemez.
• Kademe arası fark: Maksimum 3,00 m.
• Bahçe girişi → bina girişi arası: Maksimum %5 eğim.
• Engelli erişimi zorunludur.

---

Önemli Uyarı

Bu kurallar İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 11–18’e dayanmaktadır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde (PAİY) İstanbul’a özel bu detaylar bulunmadığından, doğrudan bu yerel yönetmelik hükümleri uygulanır. Herhangi bir çelişki durumunda İstanbul İmar Yönetmeliği esas alınır.

---

Özetle: Önce plana bak. Plan yoksa yola mesafe 6 m’nin altındaysa yoldan kot, üstündeyse tabii zeminden kot kullan. Kademeler 3,50 m’de bir, 6 m boyunda olur. Zemin kat taban kotu ±0.00 ile +1.20 arasındadır. Bodrum için su basman ve taşkın sınırlarına dikkat. Bahçe tesviyesinde eğim ve kademe sınırlarına uy. Engelli erişimini unutma.

Umarım bu birleştirici özet işinizi kolaylaştırır. Başka bir sorunuz olursa yine beklerim.