İstanbul Katlar Alanı (Emsal) — Detay (İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 21) nedir?

# İstanbul Katlar Alanı (Emsal) – İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 21 Merhaba, İstanbul’da inşaat projelerinin en kritik kavramlarından biri olan **Katlar Alanı (emsal)** düzenlemesini, sadece elinizdeki kaynak olan İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 21 kapsamında detaylandıracağım. Bu madde, emsale dahil edilen ve edilmeyen alanları, bodrum katların durumunu ve proje değişikliği yasaklarını net bir şekilde tanımlar. Aşağıda her bir fıkrayı açıklıyorum. --- ## 1. Tanım (f.1) İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 21’in ilk fıkrasına göre **Katlar Alanı (Emsal)** şu şekilde tanımlanır: > Bodrum kat, asma kat, çatı arası piyesi ve açık/kapalı çıkmalar dahil olmak üzere, kullanılabilen bütün katların, emsal harici alanlar çıktıktan sonraki toplamıdır. Yani bir yapıdaki her türlü kullanılabilir alan – konut, işyeri, eğlence, dinlenme, ibadet vb. – emsal hesabına dahil edilir. Ancak daha sonra (M.22) belirtilen emsal harici alanlar bu toplamdan çıkarılır. Bu tanım, yapının tüm katlarının (bodrum, asma kat, çatı arası, çıkmalar) brüt alanının bir kısmının emsale sayılacağını, bir kısmının ise sayılmayacağını belirtir. --- ## 2. Tamamen Gömülü Bodrum Kuralı (f.2) Madde 21’in ikinci fıkrası, **tamamen gömülü bodrum** katlar için özel bir düzenleme getirir: - M.22 uyarınca emsal hesabına konu edilmeyen alanlar (yani emsal harici alanlar) ve kat adedine konu edilmeyen katlar, **hiçbir cephesi kazı/tesviye ile açığa çıkarılamaz**. Bu kural, bodrum katların tamamen toprak altında kalmasını zorunlu kılar. Eğer bir bodrum katın herhangi bir cephesi kazı veya tesviye yoluyla açığa çıkarılırsa, o kat artık tamamen gömülü sayılmaz ve emsal hesabına dahil edilmesi gerekir. Ayrıca bu tür katlar, kat adedine de dahil edilir. Kısacası, **tamamen gömülü** olma şartı, hem emsal hem de kat adedi avantajından yararlanabilmek için mutlaka sağlanmalıdır. --- ## 3. Proje Değişikliği Yasağı (f.3) Üçüncü fıkra, emsal harici alanların kötüye kullanımını engellemek amacıyla önemli yasaklar getirir: - Emsal harici alanlar, proje değişikliğiyle emsal değerini aşacak alan haline **getirilemez**. - Müstakil bağımsız bölüm haline **dönüştürülemez**. - Bu alanlara kat mülkiyeti **tesis edilemez**. Yani, bir projede emsal dışı bırakılan alanlar (örneğin sığınak, ortak alan, teknik hacim gibi) daha sonra yapılacak bir tadilatla konut veya işyeri gibi kullanılabilir alana çevrilemez. Aksi halde emsal aşımına neden olur ve kaçak yapı sayılır. Aynı şekilde bu alanlar bağımsız bölüm olarak satılamaz veya kat irtifakı/kat mülkiyeti tesis edilemez. --- ## İlgili Kavramlar Madde 21, İstanbul’daki emsal hesaplamasının temelini oluşturur. Kaynakta belirtilen ilgili kavramlar ise şunlardır: - **İstanbul Emsal ve Alan Hesabı** – Emsal hesabının genel prensipleri - **İstanbul Emsal Harici Alanlar — Detay** – Hangi alanların emsale dahil edilmediği - **İstanbul Taban Alanı — Detay** – Yapının oturduğu alanın hesaplanması - **İstanbul Genel İlkeler — Detay** – Tüm imar düzenlemelerinin dayandığı ortak kurallar Bu kavramların her biri kendi maddelerinde detaylandırılmıştır, ancak burada sadece M.21’in kapsamına odaklanıyoruz. --- ## Özet **İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 21**’e göre: - Katlar alanı (emsal), bodrum, asma kat, çatı arası, çıkmalar dahil tüm kullanılabilir katların, emsal harici alanlar düşüldükten sonraki toplamıdır. - Tamamen gömülü bodrum katların hiçbir cephesi kazı/tesviye ile açığa çıkarılamaz. - Emsal harici alanlar proje değişikliğiyle emsal alanına